Ortaklığın giderilmesi davalarında sonucu belirleyen şey, çoğu zaman payların oranı değil; taşınmazın fiilî durumunun nasıl belgelendiğidir. Aynen taksimin mümkün olup olmadığı, kim tarafından kullanıldığı ve üzerindeki yapıların hukuki durumu tartışmalı kaldığında, süreç uzar ve satış kaçınılmaz hâle gelir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde bu rehber, tespit aşamasını merkeze alarak delil hazırlığını ele alıyor.
Dava Açılmadan Önce Sabitlenmesi Gereken Durum
Taşınmazın mevcut hâli zamanla değişir: yapı eklenir, kullanım biçimi değişir, kiracı girer çıkar. Dava sürerken oluşan değişiklikler, dava tarihindeki durumun ispatını zorlaştırır. Bu nedenle mevcut durumun tespiti, davadan önce yapıldığında en yüksek değeri taşır. Tespit sonucunda düzenlenen rapor, sonraki aşamalarda tarafların beyanlarının karşılaştırılacağı sabit bir zemin oluşturur.
Hangi Unsurlar Tespite Konu Edilmelidir
- Taşınmazın sınırları, yüzölçümü ve fiilî kullanım alanları
- Üzerindeki yapıların konumu, niteliği ve kim tarafından yapıldığı
- Ortak kullanım alanlarının durumu ve erişim yolları
- Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulup kurulamayacağına ilişkin teknik veriler
- Tarımsal kullanım varsa ekili alan ve ürün durumu
Aynen Taksim mi, Satış mı Tartışmasında İspat Yükü
Paydaşlardan biri aynen taksim istiyorsa, bunun teknik olarak mümkün olduğunu gösteren verileri sunması beklenir. Yalnızca talep etmek yeterli olmaz; taşınmazın bölünmesi hâlinde değer kaybı doğup doğmayacağı ve imar mevzuatının buna izin verip vermediği ayrıca ortaya konulmalıdır. Kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderim isteniyorsa, yapının bu düzenlemeye elverişli olduğunun belgelenmesi gerekir.
Yanlış Yolun Zaman Maliyeti
Bu alanda sık görülen hata, aslında bir ecrimisil veya müdahalenin men'i uyuşmazlığı olan durumun ortaklığın giderilmesi talebiyle karıştırılmasıdır. Kullanımdan kaynaklanan alacak talebi ile ortaklığın sona erdirilmesi talebi farklı davaların konusudur ve bunlar tek dilekçeyle çözülmez. Aynı şekilde tapu kaydındaki hataya dayanan bir itiraz varsa, önce o kaydın düzeltilmesi gerekir; aksi hâlde giderim davası eksik taraf teşkiliyle yürür.
Paydaşların Tamamının Dosyaya Dâhil Edilmesi
Paydaşlardan birinin ölmüş olması hâlinde mirasçıların belirlenmesi zorunludur. Bu tespit yapılmadan açılan dava, taraf teşkili tamamlanana kadar ilerlemez. Miras yoluyla intikal etmiş taşınmazlarda, veraset ilişkisini gösteren belgenin baştan dosyaya konulması aylarca süren gecikmeyi önler.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmazın niteliği ve paydaşlık yapısı, izlenecek yolu ve toplanacak delilleri değiştirdiğinden, dava türü belirlenmeden adım atılmaması yerinde olur.