Bir taşınmaz hakkında hem mülkiyetin tartışıldığı hem de tahliyenin istendiği durumlar uygulamada sanıldığından sık görülür. Tapu kaydına güvenerek tahliye takibi başlatan alıcı ile kaydın muvazaalı olduğunu ileri süren eski malik veya kiracı arasındaki gerilim, iki ayrı yargısal hattı aynı anda çalıştırır. TMK ve TBK ekseninde bu iki hattın karıştırılması, en sık rastlanan merci hatasıdır.
İki Süreç, İki Farklı İnceleme Derinliği
Tapu iptali ve tescil davası mülkiyetin kime ait olduğunu esastan çözer; tanık dinlenir, keşif yapılır, bilirkişi incelemesi yürütülür. İcra mahkemesinin tahliye incelemesi ise dar ve belgeye bağlıdır. Bu nedenle "tapunun muvazaalı olduğu" savunması tahliye dosyasında çoğu zaman sonuç doğurmaz; o iddia kendi mecrasında ileri sürülmelidir.
Mülkiyet İddiasının Delil Haritası
- Tapu sicil kayıtları, akit tabloları ve devir tarihleri
- Devir bedelinin ödendiğini gösteren banka kayıtları
- Devir tarihindeki rayiç değer ile beyan edilen bedelin karşılaştırması
- Taşınmazı kimin kullandığını gösteren abonelik ve vergi kayıtları
- Devir öncesi ve sonrası yazışmalar, varsa vekâletnameler
Tahliye Hattında Neye Bakılır?
Tahliye talebinin dayanağı kira sözleşmesi mi, ihtiyaç mı, yoksa yeni malik sıfatı mı? Her dayanağın kendi usulü ve kendi belgesi vardır. İhtarnamenin içeriği, tebliğ tarihi ve sözleşmenin başlangıç tarihi burada belirleyicidir. Belgeye dayanmayan bir tahliye talebi, esasa girilmeden reddedilebilir.
Zamanlama: Tedbir ve Şerh
Mülkiyet tartışması sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, kazanılan davayı fiilen anlamsız kılabilir. Bu nedenle dava açılırken tedbir talebi ve tapuya şerh konusu ilk gün değerlendirilmelidir. Aynı şekilde tahliye tarafında da icra takibinin hangi aşamada olduğu izlenmeli, iki dosya arasındaki bekletici mesele ilişkisi gerekçelendirilerek ileri sürülmelidir.
- Taşınmazın tapu tarihçesi çıkarılır.
- Talep, mülkiyet ve zilyetlik başlıkları altında ayrıştırılır.
- Her talep için görevli merci ayrı ayrı belirlenir.
- Tedbir ve şerh başvuruları takvime bağlanır.
Kapanış Notu
Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amacı taşır; taşınmazın niteliği, devrin sebebi ve tarafların sıfatı sonucu değiştirir. Aynı anda birden fazla dosya yürütülecekse, merci ve zamanlama planının bir hukukçuyla birlikte yapılması yararlı olacaktır.