Kiralanan taşınmazın boşaltılması, tek bir usulle değil birbirinden farklı sebeplere bağlı ayrı yollarla istenir. TBK ve TMK ile 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu rehber, tahliye sebebine göre değişen süre takvimini ve icra ile dava yolu arasındaki tercihi ele alıyor.
Tahliye Sebebini Baştan Seçin
Kira bedelinin ödenmemesi, yazılı tahliye taahhüdü, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, taşınmazın yeniden inşası ve kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışı ayrı hukuki sebeplerdir. Her birinin ihtar şartı, dava süresi ve ispat yükü farklıdır. Dilekçede sebebin sonradan değiştirilmesi çoğu zaman mümkün olmadığından, seçim baştan doğru yapılmalıdır.
İhtarnamenin Biçimi ve Zamanı
- Temerrüt sebebiyle tahliyede, ödenmeyen kira için verilen sürenin ihtarnamede açıkça yazılması gerekir.
- İhtarnamenin muhatabına tebliğ edildiği tarih, sürenin başlangıcıdır.
- Aynı kira yılı içinde yapılan yazılı ihtarların kayıt altına alınması sonraki dava için önem taşır.
- Sözlü uyarılar ve mesajlaşmalar, ihtar şartını karşılamaz.
İcra Yolu mu, Dava Yolu mu
Kira alacağı için başlatılan ilamsız takip, tahliye talebini de içerebilir. Kiracı ödeme emrine itiraz ederse, bu itirazın kaldırılması ve tahliye istemi icra hukuk mahkemesinde görülür. Buna karşılık ihtiyaç, yeniden inşa veya tahliye taahhüdüne dayanan uyuşmazlıklar ile kira bedelinin tespiti taleplerinin doğal adresi sulh hukuk mahkemesidir. Aynı dosyada hem takip hem dava açmak yerine, sebebe uygun tek bir yolu doğru işletmek daha hızlı sonuç verir.
Süreyi Kaçırmanın Sonucu
- İhtiyaç sebebiyle tahliyede dava, kira döneminin sonuna bağlı olarak açılır; bu takvim kaçırılırsa bir sonraki dönem beklenir.
- Yazılı taahhüde dayanan tahliyede, taahhüt edilen tarihten itibaren işleyen süre içinde harekete geçilmelidir.
- Süresinde açılmayan dava, sebebin haklılığına bakılmaksızın reddedilir.
- Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra ihtiyaç iddiasını belirli bir takvim içinde ileri sürmelidir.
Tahliye Kararının İcrası
Karar alınması taşınmazın boşaltıldığı anlamına gelmez. İlamın icraya konulması, kiracıya boşaltma için süre verilmesi ve gerektiğinde zorla icra aşamaları ayrıca yürütülür. Taşınmazda kalan eşyanın durumu ve birikmiş kira alacağı ise ayrı bir takip konusudur. Kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetim planına aykırılık iddiası varsa bu husus da farklı bir hukuki temele dayanır.
Buradaki bilgiler genel çerçeveyi tanıtır; sözleşme metni ve tarafların yazışmaları sonucu değiştirebilir. Tahliye talebinde bulunmadan önce sebebin ve takvimin bir avukatla birlikte belirlenmesi, bir kira dönemi kaybetmenin önüne geçer.