Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda kiraya verenin önündeki en büyük risk, doğru talebi yanlış yoldan ileri sürmektir. Tahliye için üç farklı usul, kira bedelinin güncellenmesi için ise ayrı bir dava türü bulunur ve bunların takvimleri birbirinden bağımsız işler. TBK ve TMK ile 634 sayılı Kanun uygulamasının kesiştiği yapılarda, hangi talebin hangi mercie yöneltileceği baştan belirlenmelidir.
Tahliyenin birbirinden ayrı üç yolu
Uygulamada tahliye talebi genellikle şu üç kanaldan biriyle yürütülür ve seçim, elde bulunan belgeye göre yapılır:
- Kira bedelinin ödenmemesi halinde icra dairesinde tahliye talepli takip başlatılması
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılması
- Kanunda sayılan sebeplere dayalı olarak sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması
Taahhüde dayalı talepte belgenin kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve kiracının serbest iradesiyle düzenlenmiş olması tartışma konusu edilir. Bu nedenle taahhüdün tarihi ve düzenlenme biçimi baştan not edilmelidir.
İhtarnamenin doğru kurulması
Birçok tahliye sebebi, öncesinde usulüne uygun bir ihtar yapılmış olmasına bağlıdır. İhtarnamede muhatabın doğru gösterilmesi, ödenmesi istenen kira dönemlerinin ayrı ayrı belirtilmesi ve verilen sürenin açıkça yazılması gerekir. Tebligatın kiracının bilinen adresine yapılmış olması, sonraki aşamada usulsüz tebligat itirazının önüne geçer. Birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde ihtarın tümüne yöneltilmemesi, dosyayı esasa girilmeden zayıflatır.
Kira tespiti ayrı bir takvimle yürür
Kira bedelinin yeniden belirlenmesi istemi tahliyeden bağımsız bir davadır ve kendi süre kuralları vardır. Hükmün yeni kira dönemi başından itibaren sonuç doğurabilmesi, davanın kanunda öngörülen süre içinde açılmasına ya da kiraya verenin bu yönde bir ihtar göndermiş olmasına bağlıdır. Bu ayrıntı gözden kaçtığında, dava kazanılsa dahi yeni bedelin uygulanacağı dönem geriye kaymaz. Emsal kira araştırması ve keşif ihtimali dikkate alınarak dosyanın erken hazırlanması gerekir.
İcra dairesi ile mahkeme arasındaki karışıklık
Kira alacağı için başlatılan takipte tahliye istenmemişse, sonradan aynı dosya üzerinden tahliye elde edilemez. Aynı şekilde, tahliye davası açılması gereken bir sebep için icra takibi başlatılması sonuç vermez. İtirazın kaldırılması ve tahliye istemi icra mahkemesine, kanunda sayılan sebeplere dayalı tahliye ve kira tespiti istemi ise sulh hukuk mahkemesine aittir. Bu ayrımın karıştırılması, yanlış mercie başvurunun en sık görülen biçimidir.
Kat mülkiyeti boyutunun gözden kaçmaması
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise, kiracının yönetim planına ve ortak alan kurallarına aykırı davranışları ayrı bir tartışma başlığı oluşturur. 634 sayılı Kanun kapsamındaki talepler farklı bir usule tabi olduğundan, kira sözleşmesinden doğan talep ile kat mülkiyetinden doğan talep aynı dilekçede karıştırılmamalıdır.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir. Sözleşmenin metni, ödeme geçmişi ve taşınmazın niteliği izlenecek yolu değiştirebileceğinden, ihtar gönderilmeden önce dosyanın değerlendirilmesi tavsiye edilir.