Kira bedelindeki artış tartışması çoğu zaman tek başına kalmaz; ödenmeyen fark biriktikçe uyuşmazlık tahliye boyutuna taşınır. Ancak artış talebi, fark alacağının tahsili ve tahliye üç ayrı hukuki yol demektir ve bunlar farklı makamlarda yürür. Kira artışı ihtilafını doğrudan tahliye talebine dönüştürmek, çoğu dosyada usulden kayıpla sonuçlanır.
Artış Oranı Tartışmasının Doğru Adresi
Sözleşmede kararlaştırılan artış hükmü ile mevzuattaki sınırlar uyuşmuyorsa ya da beş yıllık dönem sonunda bedelin yeniden belirlenmesi gerekiyorsa, izlenecek yol kira bedelinin tespiti davasıdır. Bu dava sulh hukuk mahkemesinde görülür ve tek taraflı ihtarla belirlenen bir bedelin yerine geçmez. Kiraya verenin gönderdiği artış ihtarı, sözleşmede geçerli bir artış hükmü varsa yeni dönem bedelini belirleyebilir; yoksa bağlayıcılığı tartışmalıdır. Tespit davasının hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı, ihtarın süresinde tebliğ edilip edilmediğine bağlıdır.
Fark Alacağı İçin Takip ve Tahliye Talebi
Ödenmeyen kira ve fark alacağı için kira alacağına özgü ilamsız takip yolu kullanılır. Bu takipte borçluya, ödeme emrine itiraz için kısa bir süre ile borcu ödemesi için ayrı bir süre birlikte tanınır. Kiracı süresinde ödeme yapmaz ve itiraz da etmezse, alacaklı takip dosyası üzerinden tahliye talebinde bulunabilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, tahliye talebinin icra dairesinde değil, icra hukuk mahkemesinde karara bağlanmasıdır.
Kiracının İtiraz Seçenekleri
Ödeme emri eline geçen kiracının başlıca savunmaları şunlardır:
- Kira ilişkisinin varlığına veya sözleşme tarihine itiraz.
- Talep edilen aylara ait ödemelerin yapıldığının banka kayıtlarıyla gösterilmesi.
- Artış oranının sözleşmeye ya da mevzuata aykırı biçimde hesaplandığı iddiası.
- Depozito veya yapılan giderlerin mahsubu talebi.
Kira ilişkisine itiraz açıkça yapılmazsa kabul edilmiş sayılabilir; bu da tahliye aşamasının önünü açar. Ödeme yapılmışsa dekontların hangi aya ait olduğunun açıklama alanında görünmesi büyük önem taşır.
Hangi Tahliye Yolu Hangi Mahkemede
Uygulamada karışıklık yaratan asıl nokta budur. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra takibi üzerinden yürütülen tahliye icra hukuk mahkemesinin; ihtiyaç, yeniden inşa veya tahliye taahhüdü gibi sebeplere dayanan tahliye davaları ise sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. İki yol birbirinin yerine kullanılamaz. Yanlış mahkemede açılan tahliye davası görev yönünden reddedilirken, bu arada yeni kira dönemi başlayabilir ve dayanılan sebep işlevini yitirebilir.
Belge Düzeni
Kira sözleşmesi ve ekleri, artış ihtarı ile tebliğ belgesi, ödeme dekontlarının aylara göre sıralanmış listesi ve varsa tahliye taahhüdü tek dosyada toplanmalıdır. Bu düzen, hem takip talebinin doğru doldurulmasını hem de itiraz hâlinde hızla cevap verilmesini sağlar.
Buradaki bilgiler genel çerçeve niteliğindedir. Sözleşmenin içeriği, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, takip başlatmadan veya itiraz süresi işlemeye başlamadan önce hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.