Apartman ve site uyuşmazlıklarında iki farklı rejim iç içe geçer: kat mülkiyeti ilişkisinden doğan talepler ile kira ilişkisinden doğan icra-tahliye talepleri. Bu ikisinin görevli mercii, süresi ve dayanağı farklıdır. Karışıklık, çoğu zaman aidat alacağının yanlış yoldan tahsile çalışılmasıyla başlar.
Aidat Alacağı Nasıl Takip Edilir
634 sayılı Kanun kapsamında ödenmeyen aidat ve gider payları için yönetici, kat malikleri kurulu kararına dayanarak icra takibi başlatabilir. Karar defterindeki usulüne uygun karar, takibin dayanağını oluşturur. Ödenmeyen paylar için kanunda öngörülen gecikme tazminatı ayrıca istenebilir. Aidat borcu, kiracıyı doğrudan taşınmazdan çıkarma sonucu doğurmaz; bu talep ayrı bir hukuki temele dayanır.
Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz
- Karara karşı iptal talebi, sulh hukuk mahkemesine yöneltilir.
- Toplantıya katılan malik ile katılmayan malik bakımından süre başlangıcı farklıdır; katılmayan için öğrenme tarihi esas alınır.
- Çağrının tüm maliklere usulüne uygun yapılmadığı iddiası, en sık ileri sürülen iptal sebeplerindendir.
- Ortak alanda projeye aykırı değişiklik yapıldığında eski hâle getirme talebi de aynı mahkemeye sunulur.
Kiracının Tahliyesi Hangi Yoldan
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde İİK kapsamında ilamsız takip yapılır ve borçluya ödeme süresi tanınır; bu süre içinde ödeme yapılmaz ve itiraz da edilmezse icra mahkemesinden tahliye istenir. İtiraz edilmişse önce itirazın kaldırılması gündeme gelir. Buna karşılık ihtiyaç, yeniden inşa veya yeni malikin gereksinimi gibi sebeplere dayanan tahliye talepleri icra dairesinden değil, sulh hukuk mahkemesinden istenir.
Sık Yapılan Merci Hataları
- İhtiyaç nedeniyle tahliye için icra dairesine takip açılması.
- Kiracının aidat borcu için doğrudan tahliye talep edilmesi.
- Kat maliki ile kiracı arasındaki uyuşmazlığın yönetim planına dayanılarak icra mahkemesine taşınması.
- Tahliye taahhüdüne dayalı takipte, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihi taşıması nedeniyle sonuç alınamaması.
Belgeyi Baştan Doğru Kurmak
Tahliye taahhüdünün kira ilişkisi kurulduktan sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması, tarihlerin boş bırakılmaması, ihtarnamelerin noter aracılığıyla gönderilmesi; bu üç ayrıntı, sonraki aşamada dosyanın kaderini belirler.
Yönetim planı hükümleri ve sözleşme metni her yapıda farklıdır; buradaki bilgiler genel niteliktedir. Takip ya da dava açmadan önce belgelerinizi bir hukukçuya inceletmeniz, yolu baştan doğru seçmenizi sağlar.