Apartman ve site yönetimlerinden kaynaklanan anlaşmazlıklarda dosyanın hangi mahkemeye götürüleceği, uyuşmazlığın kaynağına göre değişir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bazı istemler için özel bir görev kuralı öngörürken, aynı binada doğan başka uyuşmazlıklar genel hükümlere tabidir. Bu ayrım yapılmadan açılan davalar görevsizlikle sonuçlanır.
Kat Mülkiyeti Kanunundan Doğan İstemler
Kat malikleri arasında, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve yetki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir. Ortak gider alacağı, yönetim planına aykırılık, ortak yerlerin kullanımı ve projeye aykırı tadilatların eski hale getirilmesi bu kapsamdadır. Buna karşılık aynı sitede oturan iki kişi arasındaki haksız fiil ya da kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık farklı bir hatta ilerler; kira uyuşmazlıklarında da TBK hükümleri ile birlikte sulh hukuk mahkemesi gündeme gelir, ancak dayanılan hukuki sebep dilekçede net gösterilmelidir.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali
Kurul kararına muhalif kalan kat maliki, kararın iptali için mahkemeye başvurabilir. Kanun bu istem için, karara katılmayan malikin kararı öğrenmesinden itibaren bir aylık ve her halde karar tarihinden itibaren altı aylık süre öngörür. Toplantıya katılmayan malik bakımından öğrenme anı ayrıca tartışılır; bu nedenle kararın tebliğ ya da ilan edildiği tarihin belgelenmesi önemlidir. Sürenin kaçırılması halinde karar bağlayıcı hale gelir ve yalnızca kanuna aykırılığın ağırlığına göre sınırlı bir tartışma imkanı kalır.
Sık Karşılaşılan Uyuşmazlık Başlıkları
- Ortak gider ve avans paylaşımında yönetim planındaki oranın uygulanmaması.
- Bağımsız bölümün projeye aykırı biçimde işyerine çevrilmesi.
- Ortak alanın bir malik tarafından fiilen tek başına kullanılması.
- Su, ısınma ve asansör giderlerinde paylaştırma yönteminin değiştirilmesi.
- Yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi ve azli istemi.
Dava Öncesi Hazırlık
- Yönetim planı ve varsa değişiklikleri, tapu kaydıyla birlikte temin edilir.
- Karar defteri ve işletme defteri kayıtlarının ilgili sayfaları örneklenir.
- Toplantı çağrısı, hazirun listesi ve muhalefet şerhi belgelenir.
- Ortak gider alacağı için icra takibi ile dava yolu arasındaki tercih değerlendirilir.
- Eski hale getirme istemlerinde mevcut durumu gösteren tespit yaptırılması düşünülür.
Sonuç
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında bir aylık iptal süresi hızla dolar; toplantıdan çıkıldığı gün alınan basit bir belge, aylar sonra dosyanın en önemli delili olabilir. Yapının projesi ve yönetim planı her taşınmazda farklı olduğundan, dava yoluna gitmeden önce belgelerin bir hukukçuyla incelenmesi yerinde olur.