Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklar, tarafların anlaşamadığı noktada tespit davasına dönüşür. TBK bu davanın koşullarını ve zamanını düzenlerken, taşınmazın niteliğine göre TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri de devreye girebilir. Davanın hangi mahkemede ve ne zaman açıldığı, verilecek kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağını doğrudan belirler.
Artış Sınırı ile Tespit Davası Farklı Kurumlardır
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, kanunun öngördüğü üst sınırla bağlıdır ve sözleşmeye bunun üzerinde bir oran yazılmış olması tek başına sonuç doğurmaz. Buna karşılık belirli bir süreyi aşan kira ilişkilerinde, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek yeniden belirleme istenebilir. Kiraya verenin talebi bu ikinci çerçeveye giriyorsa, artış oranı tartışması yerine tespit davası yolu izlenmelidir.
Davanın Zamanlaması Belirleyicidir
Tespit kararının yeni kira döneminin başından itibaren sonuç doğurabilmesi, dönem başlangıcından belirli bir süre önce dava açılmasına ya da bu yönde ihtarname gönderilmesine bağlıdır. Bu zamanlama kaçırıldığında, dava görülse dahi kararın etkisi bir sonraki döneme kayabilir. İhtarnamenin tebliğ tarihini gösteren belge bu nedenle dosyanın en kritik evrakıdır.
Görev ve Yetki
- Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür.
- Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri mahkemesi gündeme gelir.
- Kira uyuşmazlıklarının önemli bölümünde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.
- Arabuluculuk aşaması atlandığında dava esasa girilmeden reddedilir; bu da zamanlama açısından telafisi güç sonuç doğurur.
Emsal ve Bilirkişi İncelemesi
- Aynı bina veya çevredeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira bedelleri derlenir.
- Taşınmazın yaşı, konumu, kullanım durumu ve varsa kiracının yaptığı iyileştirmeler belirtilir.
- Mevcut kira bedelinin ödeme geçmişi banka kayıtlarıyla gösterilir.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi talebi dilekçede açıkça yazılır.
Tahliye Talebiyle Karıştırmamak
Kira bedelinin tespiti ile kiralananın tahliyesi ayrı davalardır ve dayandıkları sebepler farklıdır. Ödenmeyen kira nedeniyle yürütülen icra takibi ile bedel tespiti dosyası da birbirinden bağımsız ilerler. Aynı dilekçede birleştirilmeye çalışılan bu talepler, usul yönünden karışıklık üretir ve dosyanın uzamasına yol açar.
Kira uyuşmazlıklarında tarafların uzun süreli bir ilişki içinde olması, çözümün müzakere yoluyla aranmasını çoğu zaman daha işlevsel kılar. Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşımakta olup, sözleşme metnine göre farklı sonuçlar doğabileceğinden hukuki değerlendirme alınması önerilir.