Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda hedefe götüren birden fazla yol bulunur ve bu yolların usulü birbirinden bağımsızdır. Tahliye kimi hâlde icra dairesi üzerinden yürütülürken kimi hâlde dava yoluyla istenir. Yolu baştan yanlış seçmek, aylarca süren bir sürecin sonunda dosyanın en baştan kurulmasını gerektirebilir.
Görevli Mahkeme ve Kesin Yetki
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda görev sulh hukuk mahkemesine aittir. Buna karşılık taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda 634 sayılı Kanun ayrı bir çerçeve çizer; ana taşınmazın bulunduğu yer belirleyicidir. TBK ve TMK hükümlerinin birlikte uygulandığı bu alanda talebin kira ilişkisine mi mülkiyete mi dayandığı ilk sorudur.
Tahliyede İki Ayrı Yol
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde tahliye talepli icra takibi başlatılabilir; itiraz edilirse süreç icra mahkemesine taşınır.
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan taleplerde de icra yolu kullanılabilir; taahhüdün tarihi ve düzenlenme anı tartışmanın merkezindedir.
- İhtiyaç, yeniden inşa veya yeni malikin gereksinimi gibi sebeplere dayanan tahliye talepleri dava yoluyla ileri sürülür.
- İki haklı ihtar sebebine dayanılacaksa ihtarların içeriği ve tebliğ tarihleri baştan belgelenmelidir.
Kira Tespiti Davasının Kendine Özgü Yapısı
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, tahliyeden farklı bir mantıkla yürür. Burada amaç sözleşmenin sona ermesi değil, bedelin güncellenmesidir. Talebin hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı, dava açılmadan önce yapılan bildirimin zamanlamasına bağlıdır. Emsal kira araştırması, taşınmazın konumu ve niteliğine ilişkin tespitler ile keşif talebi dosyanın delil omurgasını oluşturur.
Dava Açmadan Önceki Zorunlu Adım
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı hâline gelmiştir. Bu adım atlandığında dava usulden reddedilir. Buna karşılık icra takibi yoluyla yürütülen tahliye sürecinin kendine özgü yapısı vardır; hangi talebin arabuluculuk kapsamında olduğu başvuru öncesinde netleştirilmelidir. Süreler ve muhataplar tek bir takvimde toplandığında tebligat kaynaklı gecikmeler de erken fark edilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve her kira ilişkisinin şartları farklıdır. Tahliye veya kira tespiti yoluna gitmeden önce sözleşmenin, ödeme geçmişinin ve ihtarların birlikte incelenmesi için hukuki destek alınması önerilir.