Kat mülkiyetine tabi bir binada aidat, kullanım aykırılığı veya kiracının tahliyesi gündeme geldiğinde talebin nereye sunulacağı, çoğu zaman talebin içeriğinden daha belirleyici olur. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun farklı kapılar açar; bunlar birbirinin yerine kullanılamaz.
Uyuşmazlığın Kaynağı Sözleşme mi, Yönetim Planı mı?
İlk ayrım kaynak ayrımıdır. Aidat borcu, ortak yer kullanımı, projeye aykırı tadilat, yönetici kararlarının iptali gibi talepler kat mülkiyetinden doğar ve kat malikleri arasındaki ilişkiye dayanır. Kiracıyla malik arasındaki gecikmiş kira, tahliye taahhüdü, ihtiyaç sebebiyle tahliye talepleri ise kira sözleşmesinden doğar. Aynı dairede iki uyuşmazlık iç içe geçmiş olsa bile, dilekçeler ayrı hukuki temellere oturtulmalıdır.
Kiracının Tahliyesinde Birbirinden Ayrı İki Yol
Kira alacağı ödenmediğinde alacaklı, icra dairesi üzerinden tahliye istemli takip başlatabilir. Borçlu ödeme emrine itiraz etmez ve ödeme yapmazsa tahliye talebi icra hukuk mahkemesine sunulur. Buna karşılık tahliye taahhüdüne, ihtiyaca veya yeniden inşaya dayanan tahliye davaları kira ilişkisinden doğduğu için sulh hukuk mahkemesinde görülür. Uygulamada en sık yapılan hata, ihtiyaç iddiasının icra dosyası üzerinden yürütülmeye çalışılmasıdır; bu talep icra hukuk mahkemesinde incelenmez.
Görev ve Yetkinin Taşınmaz Üzerinden Tespiti
- Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde görülür.
- Kira ilişkisinden kaynaklanan davalar da sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır.
- İcra dairesi işlemlerine karşı şikayet ve takibe bağlı tahliye talepleri icra hukuk mahkemesine aittir.
- Mülkiyetin kendisi, tapu iptali ve tescil tartışılıyorsa dosya asliye hukuk mahkemesine gider.
Yanlış Kapıya Vurmanın Tipik Senaryoları
Yönetici aleyhine açılan bir sorumluluk davasının icra mahkemesine sunulması, tahliye taahhüdüne dayalı talebin kat malikleri kurulu kararına dayandırılması ya da aidat alacağının genel haciz yoluyla takip edilmesi gerekirken doğrudan tahliye istenmesi sık rastlanan hatalardır. Görevsizlik veya yetkisizlik kararı verildiğinde dosyanın gönderilmesi için kanunda öngörülen kısa süre içinde talepte bulunulmazsa dava açılmamış sayılır; bu da kimi zaman yeniden harç ve zaman kaybı, kimi zaman süreye bağlı hakların yitirilmesi anlamına gelir.
Belge Düzeni ve Ön Hazırlık
- Tapu kaydı, yönetim planı ve varsa kat malikleri kurulu karar defteri temin edilir.
- Kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve banka açıklamaları tarih sırasına konur.
- İhtar ve ihbarnamelerin tebliğ şerhleri dosyanın en önüne alınır.
- Aidat borcu için işletme projesi ve tebliğ tarihi ayrıca not edilir.
- Talep, tahliye ve alacak yönünden ayrı ayrı ve miktar belirterek kurulur.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmazın niteliği, sözleşmenin yazılış biçimi ve ihtar tarihleri sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanın bir avukatla birlikte gözden geçirilmesi tavsiye edilir.