Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda tarafların anlaşamaması hâlinde gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, usul bakımından basit görünse de merci ve zamanlama hatalarına oldukça açıktır. TBK, TMK ve 634 ekseninde hazırlanan bu rehber, davayı açmadan önce yapılması gereken doğrulamaları ve yanlış kapıya başvurmanın yarattığı gecikmeyi konu alır.
Görev ve Yetki: İki Ayrı Doğrulama
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; asliye hukuk mahkemesinde açılan dava görevsizlikle sonuçlanır ve süreç aylarca uzar. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır ve bu yetki kuralı taraflarca değiştirilemez. Kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlık aynı taşınmaz üzerinde sürüyorsa, o talebin ayrı bir dava olarak ve kendi görev kuralına göre ileri sürüleceği unutulmamalıdır.
Dava Açmadan Önceki Zorunlu Adım
Ortaklığın giderilmesi talepleri, dava şartı olarak arabuluculuğa başvurulması gereken uyuşmazlıklar arasındadır. Bu adım atlanarak açılan dava esasa girilmeden reddedilir. Arabuluculuk aşaması aynı zamanda fiilî bir avantaj sunar: paydaşlar aynen taksim veya paylardan birinin devri konusunda anlaşabilirse, satış yoluyla değer kaybı yaşanmadan sonuç alınabilir.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
- Taşınmazın niteliği bölünmeye elverişliyse aynen taksim öncelikli seçenektir; imar durumu ve ifraz imkânı bu noktada belirleyicidir.
- Aynen taksim mümkün değilse ortaklık satış yoluyla giderilir ve satış açık artırma ile yapılır.
- Paydaşlar arasında satışın yalnızca kendi aralarında yapılması kararlaştırılabilir; bunun için oybirliği aranır.
- Kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda ana taşınmazın tümü için ortaklığın giderilmesi istenemez; talep bağımsız bölüm üzerindeki paydaşlıkla sınırlı kalır. 634 bakımından bu ayrım en sık gözden kaçan noktadır.
Süre ve Zamanlama Başlıkları
- Paylaşmayı isteme hakkı kural olarak bir süreye bağlı değildir; ancak paydaşlar bu hakkı sözleşmeyle belirli bir süre için sınırlamış olabilir, tapu kaydına bakılmalıdır.
- Uygun olmayan zamanda paylaşma istenemeyeceği yönündeki TMK kuralı, hasat veya kira dönemi gibi somut durumlarda gündeme gelebilir.
- Terekeye dahil taşınmazlarda mirasçılık belgesi temin edilmeden dava sağlıklı yürümez.
- Tapu kaydındaki şerh, ipotek ve haciz kayıtları önceden çıkarılır; bunlar satış bedelinin paylaşımını doğrudan etkiler.
- Tüm paydaşların davada yer alması zorunludur; eksik taraf teşkili, dosyanın en yaygın gecikme sebebidir.
Satış Aşamasında Gözden Kaçanlar
Karar kesinleştikten sonra satış işlemleri ayrı bir aşama olarak yürür ve bu aşamadaki işlemlere karşı yapılacak başvuruların muhatabı davayı gören mahkeme olmayabilir. Kıymet takdirine itiraz, ilan usulüne ilişkin şikâyet ve ihalenin feshi talepleri kendi süre ve mercilerine tabidir. Bu takvimin kararla birlikte yazılı hâle getirilmesi, hak kaybını büyük ölçüde önler.
Yukarıdakiler genel bilgilendirme niteliğindedir; taşınmazın niteliği, tapu kaydındaki şerhler ve paydaşların sayısı süreci değiştirebilir. Paydaşlığın sona erdirilmesi düşünülüyorsa, tapu ve imar belgeleriyle birlikte hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.