Kiralananın tahliyesi tek bir yöntemle değil, sebebe göre değişen birkaç yolla sağlanır. TBK ve TMK ekseninde ilerleyen bu süreçte kiraya verenin en sık yaptığı hata, elindeki sebebe uymayan bir yolu seçmek ve yanlış mercie başvurmaktır. Yanlış yol, yalnızca dosyanın reddiyle sonuçlanmaz; karşı tarafa hazırlanma süresi kazandırır.
Sebep Yolu Belirler
- Kira bedelinin ödenmemesi: Süre verilen ihtarlı ödeme emri ile takip başlatılabilir; tahliye talebi bu takibe bağlanır.
- Yazılı tahliye taahhüdü: Taahhüde dayalı icra takibi veya doğrudan tahliye davası seçenekleri gündeme gelir.
- İki haklı ihtar: Aynı kira yılı içinde usulüne uygun iki ihtar gerekir ve dava süresine bağlıdır.
- Gereksinim ve yeniden inşa: Dava yoluyla ileri sürülür; icra takibiyle sonuç alınmaz.
İcra Mahkemesinin İnceleme Sınırı
Takibe itiraz edildiğinde icra mahkemesine başvurulur; ancak buradaki inceleme belgeye dayalı ve sınırlıdır. Kira ilişkisinin varlığı yazılı belgeyle ortaya konamıyorsa ya da taraflar arasında sözleşmenin içeriği tartışmalıysa, uyuşmazlık genel yargılamaya taşınır. Bu nedenle takip başlatmadan önce elde bulunan belgelerin, sınırlı incelemeye elverişli olup olmadığı değerlendirilmelidir.
Tahliye Taahhüdünde Tarih Tartışması
Taahhütnamelerde en çok tartışılan konu, belgenin kira sözleşmesiyle aynı anda mı yoksa sonradan mı imzalandığıdır. Kiralananın teslimiyle aynı tarihte alınan taahhütler ciddi biçimde tartışmaya açıktır. Boş bırakılan tarih hanesinin sonradan doldurulduğu iddiası da sıklıkla gündeme gelir. Taahhüdün ayrı bir tarihte, ayrı bir belge olarak ve tanzim tarihi ile tahliye tarihi açıkça yazılarak düzenlenmesi, sonraki tartışmayı azaltır.
Başvuru Öncesi Kontrol Listesi
- Kira sözleşmesinin aslı, ekleri ve varsa kefalet bölümleri eksiksiz mi?
- Ödeme geçmişi banka kayıtlarıyla eşleştirildi mi? Elden ödeme iddiasına karşı hazırlık yapıldı mı?
- İhtarname usulüne uygun olarak, doğru adrese ve doğru muhataba mı tebliğ edildi?
- Sebebe özgü dava veya takip süresi kaçırılmadı mı?
- Kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim kararları dosyayı etkiliyor mu?
Tahliye Sonrası Alacaklar
Tahliyenin sağlanması, birikmiş kira, ortak gider ve hasar bedeli taleplerini kendiliğinden karşılamaz. Çıkış sırasında tutulan tespit tutanağı, fotoğraflı kayıtlar ve depozito hesabı ayrı bir dosyanın temelini oluşturur. Bu belgeler tahliye anında toplanmadığında, sonradan ispat çok güçleşir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira ilişkisinin türü, taşınmazın niteliği ve sözleşme koşulları değiştikçe izlenecek yol da farklılaşır; takip veya dava başlatmadan önce bir hukukçudan görüş almanız uygun olur.