Taşınmaz uyuşmazlıklarında en kritik tercih, talebin mülkiyete mi yoksa kullanıma mı ilişkin olduğunun baştan belirlenmesidir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun'un kesiştiği bu alanda, aynı taşınmaz hakkında açılan iki dosya tamamen farklı kapılardan yürüyebilir.
Mülkiyet Tartışması ile Tahliye Talebi
Tapu iptali ve tescil talebi, sicildeki kaydın gerçek hukuki duruma aykırı olduğu iddiasına dayanır ve mülkiyeti hedef alır. Tahliye ise kullanımın sona erdirilmesini konu edinir; kira ilişkisinden doğar. Bu iki talep aynı dilekçede birleştirildiğinde, hem görev hem de ispat düzeni bakımından dosya tıkanır. Doğru yaklaşım, öncelik sırasını belirleyip talepleri ayrıştırmaktır.
Tahliyede İki Ayrı Kanal
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde icra dairesi üzerinden yürütülen ilamsız tahliye yolu
- Sözleşmenin sona ermesi, ihtiyaç veya yeniden inşa gibi sebeplere dayanan tahliye davası
- Tahliye taahhüdüne dayanan talepler; taahhüdün tarihi ve düzenleniş biçimi burada belirleyicidir
- Kat mülkiyetinden doğan kullanım ve ortak alan uyuşmazlıkları, 634 sayılı Kanun kapsamındaki ayrı düzene tabidir
Aynı sonucu hedefleyen bu yolların usulü, ispat aracı ve muhatap makamı farklıdır. Ödenmeyen kira için tahliye davası açmak ya da sözleşmenin bitmesine dayanarak icra yolunu seçmek, zaman kaybının başlıca sebebidir.
Tapu İptali Dosyasında Belge Düzeni
Tapu iptali ve tescil talebinde delil, büyük ölçüde yazılı kayıttır. Tapu kaydının tarihçesi, akit tablosu, ödeme belgeleri, vekâletname örnekleri ve varsa muvazaa iddiasını destekleyen banka hareketleri tek bir kronoloji üzerinde toplanmalıdır. Taşınmazın bulunduğu yer bakımından yetki kuralı katı biçimde uygulandığından, dava açılmadan önce bu husus mutlaka kontrol edilmelidir.
Süreç Öncesi Kontrol Listesi
- Talep mülkiyete mi kullanıma mı yönelik, tek cümleyle yazıldı mı?
- Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve ihtarnameler tarih sırasına dizildi mi?
- Tapu kaydı ve takyidatlar güncel tarihli olarak temin edildi mi?
- Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi zorunlu aşamanın kapsamı kontrol edildi mi?
- Taşınmaz üzerinde üçüncü kişi hakları varsa bu kişilerin dosyadaki konumu belirlendi mi?
Bu yazı genel bilgi sunar; sözleşmenin metni ve tapu kaydının geçmişi sonucu değiştirebilir. Adım atmadan önce belgelerinizi bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmeniz uygun olur.