Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde tahliye kararını çoğunlukla dosyanın esası değil, gönderilen ihtarın hukuka uygunluğu belirler. TBK sisteminde tahliye sebeplerinin her biri kendi bildirim şekline ve kendi takvimine sahiptir; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki kullanım aykırılıkları ise ayrı bir yol izler. Bu rehber, ihtarın hangi durumda hangi içerikle düzenlenmesi gerektiğini karşılaştırmalı olarak ele alır.
Temerrüt Nedeniyle Tahliyede İhtarın Şekli
Kira bedelinin ödenmemesi halinde gönderilecek ihtarda, konut ve çatılı işyeri kiralarında kanunda öngörülen asgari süreden az olmayan bir ödeme süresi tanınmalıdır. İhtar metninde hangi aylara ait hangi tutarın ödenmediği tek tek gösterilmeli; verilen süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Sadece borcun ödenmesini isteyip fesih ihtarını içermeyen bildirimler, tahliye davasının dayanağı olmaya elverişli değildir.
İki Haklı İhtar Yolunda Sık Yapılan Hatalar
- İhtarların aynı kira yılı içinde gönderilmemiş olması
- İki ihtarın aynı aya ilişkin olması, dolayısıyla iki ayrı haklı ihtar sayılmaması
- İhtar gönderildikten sonra kira bedelinin gecikmeli olarak kabul edilmesine rağmen bunun kayda geçirilmemesi
- Kira yılının bitiminden sonra dava açma süresinin kaçırılması
- Ortak kiracılardan yalnızca birine ihtar gönderilmesi
Gereksinim ve Yeniden İnşa Sebepleri
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi, samimi ve zorunlu olmalıdır. Bu sebebe dayanan davalarda ihtar tek başına yetmez; gereksinimin somut verilerle ortaya konması gerekir. Taşınmazı sonradan edinen malikin ise, edinme tarihinden itibaren kanunda öngörülen süre içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi ve ardından öngörülen bekleme süresinin dolmasını beklemesi gerekir. Bu bildirim yapılmadığında, yeni malikin dava hakkı sözleşmenin sonuna kadar ertelenebilir.
Tahliye Taahhüdüne Dayanan Yol
- Taahhüdün yazılı olması ve kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından imzalanması
- Taahhüdün, taşınmazın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması
- Tahliye tarihinin belirli veya belirlenebilir biçimde yazılması
- Taahhüt edilen tarihten itibaren kanunda öngörülen süre içinde icra takibi ya da dava yoluna gidilmesi
- Boş imzalı belge iddialarına karşı taahhüt tarihinin ispatına yönelik yan delillerin hazırlanması
Bildirimin Ulaştığı Anı Belgelemek
Tahliye dosyalarında tartışma çoğu zaman ihtarın içeriğine değil, ulaşıp ulaşmadığına odaklanır. Bu nedenle bildirim, gönderim ve teslim kaydı bırakan bir kanalla yapılmalı; kiracının adres değişikliği iddiasına karşı sözleşmedeki tebligat adresi hükmü baştan kontrol edilmelidir. Kat mülkiyetine tabi yapılarda yöneticilik üzerinden yapılan uyarılar da ayrıca dosyaya eklenmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Kira ilişkisinin türü, sözleşmenin süresi ve taşınmazın niteliği izlenecek yolu değiştirebileceğinden, ihtar gönderilmeden önce hukuki görüş alınması hak kaybını önler.