Kira artışı uyuşmazlıklarının önemli bölümü oranın kendisinden değil, artış iradesinin hangi tarihte ve hangi usulle bildirildiğinden kaynaklanır. Bu rehber, TBK ve TMK ekseninde kira artışında süre yönetimini ve usule aykırı işlem nedeniyle artışın uygulanamaması riskini konu alır.
Artış oranının yasal çerçevesi
Konut kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede bunun üzerinde bir oran kararlaştırılmış olması, üst sınırı aşan kısım bakımından sonuç doğurmaz. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise emsal kira bedeli ve taşınmazın durumu dikkate alınarak bedelin yeniden tespiti gündeme gelebilir.
Süre yönetimi: hangi tarih neyi başlatır
- Kira başlangıç tarihi, artışın uygulanacağı dönemi belirler
- Artış bildiriminin kiracıya ulaştığı tarih, yeni dönem başlamadan önce olmalıdır
- Kira tespit davasında dava tarihinin kira döneminin başından belirli bir süre önce olması, tespitin o dönemden itibaren hüküm doğurması bakımından belirleyicidir
- Sözleşmede yer alan bildirim adresinin değişmesi hâlinde güncel adres yazılı olarak paylaşılmalıdır
Usule aykırı işlemin tipik görünümleri
Uygulamada en çok karşılaşılan tablo, artışın yalnızca telefonla veya mesajla bildirilmesi ve sonradan bildirimin varlığının ispat edilememesidir. İkinci sık hata, ihtarnamenin eski adrese gönderilmesi ve tebliğ edilememesine rağmen sürecin devam ettiği varsayımıyla hareket edilmesidir. Üçüncüsü, tahliye talebiyle artış talebinin aynı ihtarnamede birbirine karıştırılarak yazılmasıdır; bu, karşı tarafa geçerli bir savunma zemini yaratabilir.
Kiraya veren ve kiracı için kontrol listesi
- Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve artış maddesi birlikte okunur.
- Uygulanacak oran, ilgili döneme ait resmî endeks verisiyle hesaplanır ve hesap yazılı olarak saklanır.
- Bildirim, tebliğ edilebilir bir yolla ve yeni dönem başlamadan önce yapılır.
- Kiracı, artışa katılmıyorsa itirazını gerekçesiyle yazılı olarak bildirir ve ödemeleri ihtirazi kayıtla sürdürmeyi değerlendirir.
- Anlaşma sağlanamazsa kira tespiti yoluna gidilmesi için gereken süre takvime işlenir.
Ödemelerin belgelenmesi
Kira bedelinin banka üzerinden ve açıklama kısmına ilgili ay yazılarak ödenmesi, hem artış tartışmasında hem de olası tahliye sürecinde belirleyici olur. Elden ödeme yapılan dönemlerde makbuz düzeninin bulunmaması, kiracı aleyhine sonuç doğurabilecek bir belirsizlik yaratır.
Bu içerik genel nitelikte bilgi sunar. Taşınmazın niteliği, sözleşmenin metni ve kira ilişkisinin süresi sonucu doğrudan etkileyeceğinden, ihtarname göndermeden veya dava açmadan önce dosyaya özel değerlendirme yapılması yerinde olur.