Tapu iptal talepleri uzun süren ve teknik inceleme gerektiren dosyalardır. Son yıllarda taşınmaza ilişkin bazı uyuşmazlıkların dava öncesi arabuluculuk sürecine tabi tutulmuş olması, bu alanda yeni bir usul kontrolü doğurmuştur: dava açmadan önce uyuşmazlığın kapsama girip girmediğinin belirlenmesi. Yanlış değerlendirme, esasa hiç girilmeden dosyanın reddine yol açabilir. Rehber, TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bu kontrolü ele alır.
Önce Kapsam Kontrolü Yapın
Talebin taşınmazın devrine ya da taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin olup olmadığı belirlenmelidir. Bazı taşınmaz uyuşmazlıkları dava şartı olarak arabuluculuğa tabi tutulmuşken, bir kısmı bu kapsamın dışında kalır. Kapsamda olduğu hâlde arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir; kapsamda olmadığı hâlde yürütülen süreç ise gereksiz zaman kaybı yaratır. Bu nedenle dilekçe yazılmadan önce talebin hukuki niteliği net biçimde saptanmalıdır.
Hukuki Sebebin Seçimi Dosyanın Yönünü Belirler
- Mirastan mal kaçırma amacıyla yapılan görünürdeki satış iddiası
- Devir anında ayırt etme gücünün bulunmadığı iddiası
- Aldatma, korkutma veya yanılma iddiası
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin gereğinin yerine getirilmemesi
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda pay ve eklenti uyuşmazlıkları
Her sebep farklı ispat aracına ve farklı süre rejimine bağlıdır. Örneğin irade sakatlığına dayanan taleplerde süre, sakatlığın öğrenilmesiyle işlemeye başlarken; görünürdeki işlem iddiasında tartışma farklı bir zeminde yürür.
Arabuluculuk Masasında Taşınmaz Konuşulurken
Taşınmaz uyuşmazlıklarında anlaşma, çoğu zaman "devir yapılacak" cümlesiyle sınırlı tutulmakta ve uygulama aşamasında tıkanmaktadır. Anlaşma belgesinde tapu kaydının ada parsel bilgisi, devrin hangi tarihe kadar ve hangi bedelle yapılacağı, masrafların kime ait olduğu, mevcut ipotek ve şerhlerin akıbeti ile taşınmazın fiilen ne zaman teslim edileceği ayrı ayrı yazılmalıdır. Anlaşmanın tapu siciline nasıl yansıtılacağı ve icra edilebilirliğinin nasıl sağlanacağı da baştan planlanmalıdır.
Kesin Yetki Kuralını Atlamayın
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir ve taraf iradesiyle değiştirilemez. Yetkisiz mahkemede açılan dava, esasa girilmeden yetkisizlikle sonuçlanır; bu sırada geçen süre bazı taleplerde telafi edilemez sonuç doğurabilir. Aynı şekilde dava, taşınmaz üzerinde hak sahibi görünen tüm kişilere birlikte yöneltilmelidir; eksik taraf teşkili dosyayı baştan sakatlar.
Dava Sırasında Kaydın Korunması
Yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi ihtimaline karşı tapu kaydına şerh konulması talep edilebilir. Bu talebin dava dilekçesiyle birlikte ve gerekçelendirilerek sunulması, sonradan doğacak iyiniyetli üçüncü kişi tartışmasını önemli ölçüde azaltır.
Buradaki açıklamalar genel bilgi amaçlıdır. Tapu kaydının geçmişi, devir zinciri ve taraf sayısı sonucu doğrudan etkilediğinden, süreç başlatılmadan önce kayıt örnekleri üzerinden ayrıntılı bir değerlendirme yapılmasında yarar vardır.