Taşınmaz uyuşmazlıklarında iki farklı zaman mantığı bir arada işler. Mülkiyete yönelik talepler kural olarak zamanaşımına tabi değildir; buna karşılık kira ilişkisinden doğan ihtar ve tahliye süreçleri günü gününe hesaplanan sürelerle yürür. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu ayrımın kurulması gerekir.
Tapu İptali Talebinde Süre Neden Farklıdır
Tapu kaydının yolsuz olduğu iddiasıyla açılan iptal ve tescil davası, ayni hakka dayandığı için kural olarak bir zamanaşımı süresine bağlı değildir. Ancak bu durum sınırsız bir güvence anlamına gelmez. Kaydın iyiniyetli üçüncü kişilere devredilmesi hâlinde TMK kapsamındaki güven ilkesi devreye girer ve talep fiilen sonuçsuz kalabilir. Aynı şekilde zilyetliğe dayanan kazanma hâlleri de süre geçtikçe karşı tarafın konumunu güçlendirir.
Zaman Kaybını Önleyen İlk Adım
- Tapu kaydının ve tapu sicilindeki tüm şerhlerin güncel örneği alınır.
- Devir zinciri, tarih sırasıyla çıkarılır ve her devrin bedeli incelenir.
- Dava açılırken tedbir talebi ayrıca ve gerekçeli olarak ileri sürülür.
- Kaydın üçüncü kişilere geçmesini önleyecek şerh talebi geciktirilmez.
- Taşınmazın imar ve yapı kayıtları ayrıca temin edilir.
Kira İlişkisinde İhtarın Süre Disiplini
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracıya verilecek süre ve bu sürenin sonunda doğacak fesih hakkı TBK ile düzenlenmiştir. İhtarda tanınan sürenin kanuni asgari süreden kısa tutulması, ihtarı geçersiz kılar. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar sebebine dayanılacaksa, ihtarların ayrı dönemlere ilişkin olması ve dava için öngörülen sürenin kira yılının bitiminden itibaren hesaplanması gerekir. Tahliye taahhüdüne dayanılacak hâllerde ise taahhütteki tarihten itibaren işleyen süre kaçırılmamalıdır.
Kat Mülkiyetinden Doğan Uyuşmazlıklar
- Ortak alana yapılan müdahalelerde eski hâle getirme talebinin zamanında ileri sürülmesi
- Yönetim planına aykırılık iddialarında kararın tarihinin belirlenmesi
- Genel kurul kararının iptali talebinde öngörülen sürenin kaçırılmaması
- Aidat alacaklarında takip yolunun ve muhatabın doğru belirlenmesi
Dosyayı Zayıflatan Usul Tercihleri
Tapu iptali davasında yalnızca kayıt malikinin taraf gösterilmesi, ara devirlerin dışarıda bırakılması ve muvazaa iddiasının belgeye bağlanmaması sık görülen eksikliklerdir. Kira dosyalarında ise ihtarın yanlış adrese gönderilmesi ve talebin ödeme mi tahliye mi olduğunun belirsiz bırakılması sonucu doğrudan etkiler.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında kayıt incelemesi olmadan sağlıklı bir plan kurulamaz. Yukarıdaki çerçeve genel bilgi niteliğindedir; somut olayda tapu kaydı ve sözleşme metni incelenerek hukuki destek alınması gerekir.