Kat mülkiyetine tabi yapılarda uyuşmazlıklar çoğu zaman kimin haklı olduğu sorusundan önce, hangi durumun hangi tarihte ve hangi belgeyle tespit edildiği sorusuyla çözülür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde açılacak tespit ve eda davalarında delilin zamanında sabitlenmesi, sürecin en kritik halkasıdır.
Önce Nitelendirme: Ortak Yer mi, Bağımsız Bölüm mü?
Su sızıntısı, cephe müdahalesi, çatı onarımı veya kullanım değişikliği tartışmalarında ilk iş, sorunun kaynağının ortak yer mi yoksa bağımsız bölüm mü olduğunu belirlemektir. Bu ayrım hem masrafın kime ait olacağını hem de husumetin kime yöneltileceğini değiştirir. Yönetim planı, mimari proje ve tapu kaydı birlikte okunmadan yapılan nitelendirme, davanın husumet yönünden reddine kadar gidebilir.
Delil Tespiti: Davadan Önceki Adım
Yapısal zararlar zamanla değişir; onarım yapıldığında ispat imkânı büyük ölçüde kaybolur. Bu nedenle dava öncesinde delil tespiti talebiyle mevcut durumun bilirkişi marifetiyle kayda geçirilmesi, sonraki aşamanın omurgasını oluşturur. Tespit sırasında zararın yalnızca görüntüsü değil, kaynağı ve giderim maliyeti de raporlanmalıdır.
- Tarih ve konum bilgisi taşıyan görsel kayıtlar
- Yönetici veya denetçi tarafından tutulan tutanaklar
- Kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfaları
- Ortak gider makbuzları ve işletme projesi
- Varsa yapı denetim ve iskân belgeleri
Kurul Kararına İtirazda Takvim
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemi kanunda öngörülen süre içinde ileri sürülmelidir ve bu süre, karara katılan malik ile toplantıya katılmayan malik bakımından farklı başlangıç anlarına bağlanmıştır. Katılmayan malik için sürenin karardan haberdar olma anıyla ilişkilendirilmesi, uygulamada tebligatın ispatını öne çıkarır. Kararın tebliğ edildiğine dair kayıt yoksa, sürenin işlemeye başladığını iddia eden taraf bunu ispatla yükümlüdür.
Görevli Mahkeme ve Yargılama Usulü
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Görevin yanlış belirlenmesi hâlinde verilecek görevsizlik kararından sonra dosyanın ilgili mahkemeye gönderilmesi için süresinde başvuru yapılması gerekir; bu adımın atlanması davanın açılmamış sayılmasına yol açar. Ortak giderlere ilişkin alacaklarda ise icra takibi ile dava yolu arasında tercih yapılırken itiraz ihtimali ve masraf dengesi birlikte değerlendirilmelidir.
Sonucu Değiştiren Ayrıntılar
- Yönetim planındaki özel düzenlemelerin kanuni çerçeveyi nasıl daralttığının kontrolü
- Husumetin yöneticiye mi tüm maliklere mi yöneltileceğinin baştan belirlenmesi
- Tespitin onarımdan önce yaptırılması
- Kullanım kaybına ilişkin taleplerin ayrı kalem olarak istenmesi
Her yapının yönetim planı ve fiilî kullanım düzeni farklıdır; bu yazı genel bir yol haritası sunar. Yapısal hasar ya da yüksek maliyetli onarım söz konusuysa, tespit talebinden önce dosyanın bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi zaman ve masraf kaybını önler.