Yeni dönem kira bedelinin ne olacağı tartışması çoğu zaman ödeme gününden aylar önce başlar; ancak taraflar yazışmayı kayıt altına almadığı için hem delil hem de süre kaybedilir. Kira artışı uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen şey çoğunlukla oranın kendisi değil, sürecin hangi takvimle ve hangi usulle yürütüldüğüdür.
Artış Talebi Hangi Anda Uyuşmazlığa Dönüşür
TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem bedelini kural olarak tarafların anlaşmasına bırakır; anlaşma bulunsa dahi artışın üst sınırını tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranına bağlar. Sözleşmede bu sınırın üzerinde bir oran yazılı olması, o oranın kendiliğinden uygulanacağı anlamına gelmez. Uyuşmazlık, kiracının eksik ödeme yaptığı anda değil, tarafların hangi rakamı esas aldığını yazılı biçimde ortaya koyduğu anda somutlaşır. Bu nedenle ilk iş, artış talebinin tebliğ tarihini ve içeriğini belgelemektir.
Arabuluculuk Basamağının Atlanması
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurmak, dava açmadan önce yerine getirilmesi gereken bir dava şartıdır. Bu basamak atlanarak doğrudan mahkemeye gidilirse, mahkeme esasa girmeden usulden ret kararı verebilir. Uygulamada kira bedelinin tespitine ilişkin taleplerin bu kapsamda değerlendirilip değerlendirilmeyeceği yönünde farklı yaklaşımlar bulunduğundan, süre kaybı riskini almamak adına başvurunun yapılması ve son tutanağın dosyaya konulması daha güvenli bir yoldur.
Son Tutanak Sonrası Dar Pencere
Arabuluculuk anlaşmazlıkla sonuçlandığında iş bitmez; asıl kritik nokta bundan sonrasıdır. Son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenmezse mahkeme kesin süre verir ve bu süre içinde de eksiklik giderilmezse dava usulden reddedilir. Ayrıca tespit talebinin hangi kira dönemi için sonuç doğuracağı, başvurunun yapıldığı tarihe bağlı olduğundan, tutanak tarihi ile dava tarihi arasındaki boşluk uzatılmamalıdır.
Usule Aykırı İşlem Doğuran Tipik Hatalar
- Artış talebinin sözlü yapılması, tebliğ tarihinin ispatlanamaması
- Arabuluculuk başvurusunda karşı tarafın unvan veya adres bilgisinin hatalı yazılması
- Birden fazla kiracı ya da kiraya veren bulunduğu hâlde bir kısmının sürece dahil edilmemesi
- Son tutanakta uyuşmazlık konusunun dava dilekçesindeki taleple örtüşmemesi
- Ödeme dekontlarında hangi döneme ait olduğunun yazılmaması
Dosyayı Takvime Bağlama Adımları
- Sözleşme başlangıç tarihi ve yenilenme dönemleri bir çizelgeye çıkarılır.
- Artışa ilişkin bildirim, ihtar ve yazışmalar tarih sırasıyla dosyalanır.
- Ödenen ve talep edilen bedeller dönem bazında karşılaştırmalı tabloya işlenir.
- Arabuluculuk başvurusu yapılır, oturum ve son tutanak tarihleri kaydedilir.
- Dava açılacaksa tutanak ekiyle birlikte gecikmeksizin dosya tamamlanır.
Buradaki bilgiler genel çerçeveyi anlatır; sözleşmenin kendine özgü hükümleri, kiralananın niteliği ve ödeme geçmişi sonucu değiştirebilir. Kendi dosyanız için oran ve süre hesabını bir hukukçuyla birlikte yapmanız yerinde olur.