Kiraya verenlerin sıklıkla sorduğu soru şudur: tahliye için de arabulucuya gitmek zorunlu mu? Cevap tek kelimeyle verilemez, çünkü tahliye tek bir yol değil, birbirinden farklı usullere tabi birkaç ayrı yoldur. Bu ayrımın bilinmemesi, hem gereksiz gecikmeye hem de usulden ret kararına yol açar.
Sebep Değişince Takvim Değişir
TBK, çatılı işyeri ve konut kiralarında tahliye sebeplerini sınırlı biçimde düzenler. Kiraya verenin veya yakınlarının gereksinimi, yeniden inşa ve imar, taşınmazı sonradan edinen malikin gereksinimi ile kiracının yazılı tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar hâli, farklı bildirim ve dava süreleriyle işler. Yeni malikin gereksinimi bakımından edinme tarihinden itibaren yapılması gereken bildirim, taahhüde dayalı yolda ise taahhütteki tarihten itibaren işleyen süre kritik eşiklerdir. Sebep seçilmeden hazırlanan bir ihtarname, çoğu zaman hiçbir sebebi desteklemez.
Arabuluculuğun Zorunlu Olmadığı İstisna
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Ancak bu kuralın açık bir istisnası vardır: icra ve iflas mevzuatındaki ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler kapsam dışında bırakılmıştır. Yani yazılı tahliye taahhüdüne ya da kira bedelinin ödenmemesine dayalı olarak icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye takiplerinde arabuluculuk aranmaz. Buna karşılık mahkemede açılacak tahliye davasında bu basamak atlanamaz.
İhtar ve Bildirimin Şekli
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yürütülen süreçte, borçluya verilecek ödeme süresinin ve bu süre içinde ödenmemesi hâlinde tahliye istenebileceğinin usulüne uygun biçimde bildirilmiş olması gerekir. İhtarın kime tebliğ edildiği de en az içeriği kadar önemlidir: birden fazla kiracı varsa tümüne, aile konutu niteliği söz konusuysa eşe yapılacak bildirimler ayrıca değerlendirilmelidir. Tebligatın usulsüzlüğü, süreci en baştan başlatan bir hatadır.
Son Tutanaktan Davaya
Arabuluculuk anlaşmazlıkla sonuçlandığında son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir; eksiklik hâlinde mahkemenin vereceği kesin süre içinde tamamlanmazsa dava usulden reddedilir. Tutanakta uyuşmazlık konusunun tahliye olarak açıkça yazılması, dava dilekçesindeki talebin tutanakla örtüşmesi ve tarafların doğru gösterilmesi, sonradan tartışma yaratmayacak biçimde kontrol edilmelidir. TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme kapsamındaki yükümlülük ihlalleri ise ayrı bir hukuki zeminde değerlendirilir.
Bu metin genel bir ayrım rehberidir; sözleşmenizin süresi, kiralananın niteliği ve elinizdeki belgeler hangi yolun daha hızlı sonuç vereceğini belirler. Yol seçimini yapmadan önce bir hukukçuyla değerlendirme yapmanız, aylarca sürecek bir gecikmeyi baştan önleyebilir.