Taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda dava dilekçesinden önce cevaplanması gereken iki soru vardır: dava şartı olarak arabuluculuk gerekiyor mu ve tapu kaydına tedbir ne zaman istenecek? TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde ilerleyen bu dosyalarda usule aykırı işlem, çoğunlukla bu iki sorunun atlanmasından doğar.
Arabuluculuk Kapsamını Doğru Belirlemek
Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar ile kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Tapu iptali ve tescil talebinin bu kapsamda değerlendirilip değerlendirilmeyeceği, talebin dayandığı hukuki sebebe göre tartışılmaktadır. Bu belirsizlik karşısında uygulamada güvenli yol, dava açmadan önce arabuluculuk başvurusunun yapılması ve son tutanağın dilekçe ekine konulmasıdır; şart aranmayan bir dosyada yapılan başvuru zarar vermezken, aranan bir dosyada eksikliği doğrudan usulden redde yol açar. Elbirliği mülkiyeti söz konusuysa, başvurunun ve davanın tüm ortaklar yönünden nasıl kurulacağı da baştan planlanmalıdır.
Tedbir Şerhi Neden İlk Gün İstenmeli
Tapu iptali ve tescil davalarında en ağır kayıp, yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesiyle yaşanır. Tapu kütüğündeki kayda güvenerek mülkiyet edinen iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunduğundan, dava konusuz kalabilir ve talep tazminata dönüşür. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına tedbir konulması istenmeli, karar alındıktan sonra ilgili müdürlükte işlenip işlenmediği fiilen kontrol edilmelidir. Kararın alınmış olması yeterli değildir; kütüğe işlenmemiş bir tedbir üçüncü kişiye karşı sonuç doğurmaz.
Talebin Hukuki Sebebini Ayrıştırmak
Aynı sonuç için birden fazla hukuki sebep ileri sürülebilir ve her birinin ispat yapısı farklıdır:
- Mirasbırakanın mirasçıdan mal kaçırma iradesiyle yaptığı devir iddiası
- Devir anında ayırt etme gücünün bulunmadığı iddiası
- Vekalet görevinin kötüye kullanılması
- Sözleşmeye aykırılık ya da bedelin ödenmemesi
- Ortak yer ve eklentilere ilişkin kat mülkiyetinden doğan talepler
Sebepler terditli olarak ileri sürülebilir; ancak her sebep için ayrı delil listesi kurulmazsa yargılama tek bir eksen üzerinde daralır. Muvazaa iddiasının ileri sürülmesi süreye bağlı değildir, buna karşılık sözleşmeye dayalı bazı taleplerde zamanaşımı işler.
Yetki ve Dosya Kurulumu
- Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; bu yetki kuralı kesindir.
- Güncel tapu kaydı, kadastro tutanakları ve varsa akit tablosu temin edilir.
- Devir bedelinin ödendiğine ilişkin banka kayıtları ve tarafların ekonomik durumu belgelenir.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi ilk dilekçede talep edilir.
- Devir zinciri, ilk kayıttan bugüne kronolojik tabloya çıkarılır.
Kapanış
Taşınmaz davalarında hızlı hareket etmenin karşılığı, çoğu zaman kütüğe zamanında düşülen bir şerhtir. Uyuşmazlığın sebebi, tarafların sıfatı ve mülkiyetin türü izlenecek yolu değiştirir. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; dava açmadan önce arabuluculuk ve tedbir konularının somut dosyanız yönünden değerlendirilmesi önerilir.