Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenirken, taşınmazın fiili durumunu, muhdesatı ya da kullanım biçimini belgeleyen bir tespit ihtiyacı çoğu dosyada ortaklığın giderilmesinden önce doğar. Sıralama yanlış kurulduğunda, satış aşamasına gelindiğinde artık geri dönülemez bir delil kaybı ortaya çıkar.
Tespit Nedir, Ne Zaman Anlam Taşır?
Tespit, ilerideki yargılamada tartışılacak fiili durumun bugünkü haliyle kayıt altına alınmasıdır: taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç, ek inşaat, kiracının kullanımı, hasar ya da fiili taksim izleri. Bu tespit yapılmadan taşınmaz satılırsa, muhdesat iddiası ya da fiili taksim savunması sonradan somutlaştırılamaz. HMK kapsamında delil tespiti, esas davadan önce de talep edilebilir; tespit dosyası daha sonra esas dosyaya kazandırılır.
Görev, Yetki ve Zorunlu Dava Arkadaşlığı
Ortaklığın giderilmesi talepleri sulh hukuk mahkemesinin görevine girer ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir; bu yetki kuralı taraf iradesiyle değiştirilemez. Dosyanın en kritik usul noktası, tüm paydaşların davada yer alması zorunluluğudur. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesi alınmadan taraf teşkili tamamlanamaz; eksik taraf teşkili ile yürüyen dosya aylarca ilerlemeden bekler.
Arabuluculuk Basamağını Atlamayın
Yakın tarihli düzenlemeyle taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Arabuluculuk son tutanağı dosyaya eklenmeden açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilebilir. Tespit talebi ise ayrı bir usul kurumu olduğundan bu basamakla karıştırılmamalıdır.
Sıralı Takvim Önerisi
- Tapu kaydı, çap, imar durumu ve varsa kira sözleşmeleri toplanır.
- Paydaş listesi ve vefat eden paydaşlar için mirasçılık belgesi tamamlanır.
- Değişmesi muhtemel fiili durum için tespit talebi yapılır.
- Arabuluculuk süreci işletilir, son tutanak alınır.
- Aynen taksim mi satış mı istendiği açıkça yazılarak dava açılır.
Riskli Detaylar
- Kat mülkiyeti kurulabilecek yapılarda aynen taksim seçeneğinin hiç ileri sürülmemesi.
- Muhdesat iddiasının tespit yapılmadan salt beyanla dile getirilmesi.
- Satış memurluğu aşamasındaki işlemlere karşı şikayet süresinin takip edilmemesi.
Her taşınmazın kayıt durumu ve paydaş yapısı farklı olduğundan, burada anlatılan sıralamanın dosyanıza uyarlanması gerekir. Tapu ve mirasçılık belgeleriyle birlikte hukuki destek almanız yerinde olacaktır.