Taşınmaz uyuşmazlıklarında dosyanın kaderi çoğu zaman esasa girilmeden, usul aşamasında belirlenir. Tapu kaydının iptali istemiyle açılan davalarda talebin nasıl kurulduğu, tespit isteminin hangi hâlde dinlenebileceği ve sürelerin hangi olaydan itibaren işlemeye başladığı; TMK ve TBK hükümlerinin HMK usulüyle birlikte okunmasını gerektirir. Aşağıdaki plan, süreci bir takvim disiplinine bağlamak isteyen taraf için hazırlanmıştır.
Tespit mi, iptal ve tescil mi?
Tespit davası, hukuki bir durumun varlığının ya da yokluğunun belirlenmesini amaçlar. Eda davası açma imkânı varken salt tespit istenmesi, hukuki yarar yokluğu nedeniyle usulden ret sonucunu doğurabilir. Bu nedenle dilekçe yazılmadan önce şu soru netleştirilmelidir: talep, kaydın düzeltilmesiyle mi sonuçlanacak, yoksa mülkiyetin devri ve tescil mi isteniyor? Cevap belirsizse kademeli talep kurulması, sonradan ıslah ihtiyacını azaltır.
Sürenin başladığı anı doğru saptamak
Taşınmaz davalarında süre tartışması genellikle tek bir tarihe değil, üç ayrı ana bağlanır: işlemin yapıldığı tarih, kaydın öğrenildiği tarih ve zararın ortaya çıktığı tarih. Muvazaa iddiasına dayalı taleplerde süre mantığı ile yolsuz tescile dayalı taleplerin süre mantığı aynı değildir. Bu ayrımı yapmadan hazırlanan takvim, dosyanın en kritik savunmasını baştan kaybettirir.
Usule aykırı işlem nerede doğuyor?
- Tapu kaydı, çap ve kadastro tutanağı arasındaki çelişkinin dilekçede ayrıştırılmaması
- Zorunlu dava arkadaşlığı bulunan hâllerde maliklerin tamamına husumet yöneltilmemesi
- Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi göz ardı edilerek dava açılması
- Tedbir talebinin, kaydın üçüncü kişiye devrinden sonra yapılması
Dosya takvimi ve kontrol noktaları
- Tapu müdürlüğünden işlem dosyasının tamamı istenir; yalnız kayıt örneği yeterli sayılmaz.
- Devir zincirindeki her işlem için tarih, bedel ve taraf bilgisi tek tabloda birleştirilir.
- Keşif ve bilirkişi ihtiyacı öngörülerek delil listesi dava dilekçesinde eksiksiz bildirilir.
- Kayda şerh ve tedbir talebi, davanın açıldığı gün gündeme alınır.
- Karşı tarafın süre itirazına verilecek cevap, cevaba cevap aşamasından önce hazırlanır.
Değerlendirme
Tapu uyuşmazlıklarında en pahalı hata, geç fark edilen usul hatasıdır; çünkü aynı iddia çoğu zaman ikinci kez aynı güçle ileri sürülemez. Kayıt geçmişi, miras ilişkisi ve sözleşme metni birlikte incelenmeden yapılan planlama eksik kalır. Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup somut taşınmazın kayıt durumuna göre değişir; dosyanızı bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmeniz yerinde olacaktır.