Apartman ve site uyuşmazlıklarında dava, çoğu zaman haksızlığın büyüklüğünden değil ihtarın eksikliğinden kaybedilir. Aidat borcundan çekilmezlik iddiasına, ortak alan tahsisinden bağımsız bölümün amaç dışı kullanımına kadar pek çok talepte, önce usulüne uygun bir uyarı yapılmış olması aranır. Bu rehber, ihtarın şeklini ve zamanlamasını kat mülkiyeti pratiği içinde ele alıyor.
İhtarın Kimden Kime Yapılacağı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından ilk soru, işlemin yöneticiye mi, kat maliklerine mi yoksa kat malikleri kuruluna mı dayandığıdır. Yönetici, yetkisini yönetim planı ve kurul kararından alır; bu dayanak gösterilmeden gönderilen ihtar, muhatabın yetki itirazıyla karşılaşır. Kiracıya yöneltilecek bildirimlerde ise malik–kiracı ayrımı önemlidir; bazı taleplerde her ikisine birden bildirim yapılması gerekir.
İhtarda Bulunması Gereken Unsurlar
- Aykırılığın somut tanımı: hangi davranış, hangi tarihte, hangi ortak alanda.
- Dayanak: yönetim planının ilgili maddesi veya kurul kararının tarih ve numarası.
- Verilen uygun süre ve bu sürenin sonunda başvurulacak hukuki yol.
- Talebin ölçülebilir ifadesi: ödeme tutarı, eski hale getirme veya kullanıma son verme.
Kira İlişkisi ile Kesişen Haller
Bağımsız bölüm kiraya verilmişse, uyuşmazlık aynı anda hem 634 sayılı Kanunun hem de 6098 sayılı TBK'nın kira hükümlerinin alanına girebilir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılacak ihtar ile ortak gidere katılmama nedeniyle yapılacak ihtar farklı sonuçlar doğurur; ilkinde temerrüt ve tahliye rejimi, ikincisinde kat mülkiyetine özgü yaptırımlar devreye girer. İki talebi tek ihtarnamede birleştirmek, sonradan hangi sürenin hangi talep için işlediği tartışmasını yaratır.
Süre Yönetimi ve Delil
- Aykırılığın başladığı tarihi tutanak veya fotoğrafla sabitleyin.
- Kat malikleri kurulunun ilgili kararını ve toplantı tutanağını dosyaya koyun.
- İhtarnameyi noter aracılığıyla gönderip tebliğ şerhini saklayın.
- Verilen sürenin bitiminde durumu yeniden tespit ederek ikinci bir kayıt oluşturun.
- Dava aşamasına geçerken 4721 sayılı TMK'nın mülkiyet ve komşuluk hükümleriyle bağlantıyı kurun.
Kısa Değerlendirme
Yukarıdaki çerçeve genel uygulamayı yansıtır; yönetim planının içeriği ve taşınmazın niteliği sonucu önemli ölçüde etkiler. İhtarname göndermeden önce metnin ve dayanağın kontrol edilmesi, sonraki aşamada zaman kaybını önler.