Tapu iptali ve tescil davalarında tek bir süre kuralı yoktur. Sürenin nasıl işleyeceği, tapu kaydının hangi sebeple sakat olduğuna göre değişir. Türk Medeni Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu farklı sebepler için farklı rejimler öngörür; bu ayrım yapılmadan açılan davalarda esas incelemeye geçilmeden savunma kabul edilebilir.
Sebebe Göre Değişen Süre Tablosu
- Muris muvazaası iddiasına dayanan tapu iptali istemleri kural olarak bir süreye bağlı değildir; mirasçılar bu iddiayı her zaman ileri sürebilir
- Hata, hile veya korkutma nedeniyle sözleşmeyle bağlı olmama iddiası, durumun öğrenilmesinden itibaren bir yıllık süreye tabidir
- Yolsuz tescil hallerinde kaydın düzeltilmesi istemi, ayni hakkın niteliğine bağlı olarak değerlendirilir
- Kazandırıcı zamanaşımı ve taşınmazın kayıt dışı kaldığı durumlar için ayrı koşullar aranır
Kesin Yetki Kuralı Atlanmamalı
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez ve mahkemece resen gözetilir. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri için yetkili mahkeme ayrı belirlenir; bu durum davanın tek dosyada birleştirilmesini engelleyebilir. Yanlış yer mahkemesinde açılan dava zaman kaybına, bazı hallerde de hak düşürücü sürenin dolmasına yol açar.
Kaydın Dondurulması: Tedbir ve Şerh
- Dava açılırken tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi talebi ayrıca ve gerekçeli olarak yazılır.
- Taşınmazın üçüncü kişiye devri halinde iyiniyetli iktisap tartışması doğacağından, şerh zamanlaması belirleyicidir.
- Tedbir talebinin reddi halinde bu karara karşı itiraz yolu değerlendirilir.
- Dava sonuçlanınca hükmün tapuya bildirilmesi ayrıca takip edilir.
Delil Zinciri: Kayıttan Para Akışına
Tapu iptal dosyalarında yalnızca resmi senet incelenmez. Devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren banka hareketleri, satıcının satış tarihindeki ekonomik durumu, taşınmazın kullanımının kimde kaldığı ve aile içi ilişkilerin niteliği birlikte değerlendirilir. Muvazaa iddialarında bedel ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fark, tek başına yeterli olmasa da destekleyici bir olgudur. Tanık beyanları bu maddi verilerle birlikte anlam kazanır.
Üçüncü Kişinin Konumu
Taşınmaz dava açılmadan önce üçüncü kişiye devredilmişse, o kişinin kaydın yolsuzluğunu bilip bilmediği belirleyici olur. İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunduğunda talep tapu iptaline değil tazminata dönüşebilir. Bu yüzden dava dilekçesinde terditli talep kurmak, sonradan ıslah ihtiyacını azaltır.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir. Taşınmazın devir geçmişi, tarafların sıfatı ve iddianın dayanağı sonucu doğrudan etkilediğinden, tapu kaydına ilişkin adım atmadan önce gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir hukukçudan görüş alınması uygun olur.