Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda taraflar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, klasik anlamda bir hak düşürücü süreye bağlı değildir. Buna karşılık dosyanın içinde, kaçırıldığında sonucu tümüyle değiştiren çok sayıda usul süresi bulunur. Bu rehber TMK ve TBK ekseninde, süreye bağlı olmayan bir davanın süreye bağlı adımlarını ele alır.
Paylaşma İsteme Hakkı ve Sınırları
TMK, paydaşlardan her birinin kural olarak her zaman paylaşmayı isteyebileceğini kabul eder. Ancak bu hak sınırsız değildir. Paylaşmayı belirli bir süre için engelleyen sözleşmeler, taşınmazın sürekli bir amaca özgülenmiş olması ya da uygun olmayan zamanda talepte bulunulmuş olması gibi hâller savunma olarak ileri sürülebilir. Kat mülkiyetine geçilmiş yapılarda ise 634 sayılı Kanun kapsamındaki özel rejim nedeniyle talebin kapsamı daralır.
Aynen Taksim mi Satış mı
Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır; mümkün değilse satış yoluyla paylaşmaya karar verir. Bu ayrım, tarafların hazırlaması gereken belgeleri doğrudan belirler:
- Tapu kaydı, çap ve imar durumu belgesi
- Taşınmazın fiilî kullanım durumunu gösteren tespitler
- İfrazın imar mevzuatı bakımından mümkün olup olmadığına dair belediye görüşü
- Muhdesat iddiası varsa buna ilişkin belge ve tanıklar
Kaçırılmaması Gereken Ara Süreler
- Dava dilekçesindeki eksiklikler için verilen kesin süre içinde tamamlama yapılması.
- Tüm paydaşların davaya dâhil edilmesi; eksik taraf teşkili dosyayı sürüncemede bırakır.
- Bilirkişi raporuna itiraz için tanınan iki haftalık sürenin takibi.
- Muhdesat tespiti gibi ön meselelerin ayrı dava yoluyla çözülmesi gerekiyorsa bekletici mesele talebinin zamanında yapılması.
- Satış aşamasında ihaleye ilişkin şikâyet sürelerinin izlenmesi.
Kira İlişkisi Devam Ediyorsa
Taşınmazda kiracı bulunması dava sürecini etkiler. Satış kararı verilmesi hâlinde kira ilişkisinin akıbeti ve TBK kapsamındaki tahliye sebeplerinin ayrı bir davayla ileri sürülüp sürülmeyeceği baştan planlanmalıdır. Aksi hâlde satış tamamlandığında yeni malikle kiracı arasında ikinci bir uyuşmazlık doğar.
Usul Hatasının Bedeli
Taraf teşkilinin tamamlanmaması, tebligatın eski adrese yapılması ve bilirkişi raporuna süresinde itiraz edilmemesi, esasa ilişkin haklı bir konumu dahi sonuçsuz bırakabilir. Dosyanın ilk gününden itibaren paydaş listesi ve adres bilgileri güncel tutulmalıdır.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirmedir. Taşınmazın niteliği ve paydaşların durumu davanın seyrini önemli ölçüde değiştirebileceğinden, tapu kayıtlarınız üzerinden yapılacak bir ön inceleme yararlı olacaktır.