Apartman ve site uyuşmazlıklarında en sık duyulan cümle, kararın haksız olduğudur. Ancak mahkeme önünde belirleyici olan çoğu zaman kararın içeriği değil, toplantının çağrısından oy sayımına kadar uzanan usul zinciridir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu zincire ayrıntılı kurallar bağladığından, kararın öğrenildiği andan itibaren yapılacak ilk işler tamamen zamana duyarlıdır.
Süre Kimden İtibaren İşler
Kurul kararının iptali talebinde sürenin başlangıcı, kat malikinin toplantıya katılıp katılmadığına göre değişir. Toplantıda bulunan ve karara olumsuz oy veren malik bakımından sayaç karar tarihinden işlerken, toplantıya katılmayan malik bakımından öğrenme tarihi esas alınır; ancak her hâlde karar tarihinden itibaren işleyen bir üst sınır bulunur. Bu ikili yapı gözden kaçtığında, kendini haklı gören malik süre yönünden reddedilen bir talep ile karşılaşır. Kararın panoya asılma tarihi ile tebliğ tarihinin aynı şey olmadığı da ayrıca not edilmelidir.
Çağrı ve Yetersayı: Usulü Sakatlayan Ayrıntılar
- Toplantı çağrısının tüm kat maliklerine ve öngörülen süre içinde yapılıp yapılmadığı.
- Çağrıda gündemin açıkça yazılıp yazılmadığı, gündem dışı konuda karar alınıp alınmadığı.
- İlk toplantıda yetersayının sağlanmaması hâlinde ikinci toplantı usulüne uyulup uyulmadığı.
- Vekâletle katılımlarda temsil sınırlarının aşılıp aşılmadığı.
- Ana gayrimenkulün tamamını ilgilendiren ve daha ağır çoğunluk gerektiren kararlarda doğru nisabın uygulanıp uygulanmadığı.
Ortak Gider Alacağında Zamanlama
Ortak gider ve avans borçları bakımından yönetici, karar defterindeki karara dayanarak takip başlatabilir. Borçlu malik ya da kiracı açısından burada iki ayrı savunma ekseni bulunur: borcun miktarına ilişkin itiraz ile kararın geçerliliğine ilişkin itiraz. Bunların hangisinin hangi mercide ileri sürüleceği karıştırıldığında, süresinde yapılan bir itiraz bile sonuçsuz kalabilir. Kira ilişkisinden doğan yan giderlerin paylaşımı ise Türk Borçlar Kanunu hükümleriyle birlikte değerlendirilir.
Projeye Aykırılık ve Eski Hâle Getirme
Balkon kapatma, ortak alan işgali veya bağımsız bölümün kullanım amacının değiştirilmesi gibi iddialarda dosyanın omurgasını mimari proje, yönetim planı ve yerinde tespit oluşturur. Türk Medeni Kanunu kapsamındaki mülkiyet ve komşuluk hükümleriyle birlikte değerlendirilen bu taleplerde, fiilî durumun fotoğraf ve tespit tutanağı ile zamanında kayıt altına alınması sonucu belirler.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planındaki özel hükümler ve ana gayrimenkulün durumu sonucu değiştirebileceğinden, kararın örneği ve yönetim planıyla birlikte hukuki destek almanız uygun olur.