Kiralananın tahliyesi tek bir yol üzerinden değil, sebebe göre değişen birkaç ayrı hat üzerinden yürür. Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve ortak alanlara ilişkin uyuşmazlıklarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde ilerleyen bu dosyalarda hangi sebebe dayanıldığı, hem süreyi hem de görevli mercii belirler.
Tahliye Sebebi Takvimi Belirler
Gereksinim nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt, birbirinden bağımsız yollardır. Her birinin kendi süresi ve kendi ön koşulu vardır. Dosyanın ilk adımı, elde hangi belgelerin bulunduğuna bakarak hangi sebebin gerçekten desteklenebildiğini belirlemektir; zayıf bir sebebe dayanmak, aynı sebeple yeniden dava açma imkanını da zorlaştırır.
Belirli Süreli Sözleşmede Sürenin Sonu
- Gereksinim ve yeniden inşa sebeplerinde dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren işleyen bir aylık süre içinde açılır
- Bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmışsa, dava açma süresi kira yılının sonuna kadar uzayabilir
- Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarih esas alınır
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında uzun süreli uzamaya bağlı ayrı bir sona erdirme imkanı bulunur
- Süre kaçırıldığında, sebep haklı olsa dahi o kira dönemi için dava dinlenmez
Yazılı Tahliye Taahhüdünde Kritik Anlar
- Taahhüdün kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması aranır.
- Taahhütte boşaltma tarihi belirli veya belirlenebilir olmalıdır.
- Taahhüt yazılı olmalı ve kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalıdır.
- Belirlenen tarihte tahliye gerçekleşmezse, o tarihten itibaren işleyen bir aylık süre içinde harekete geçilir.
- Bu sürede icra takibi başlatılabileceği gibi doğrudan dava da açılabilir.
İki Haklı İhtar ve Temerrüt Yolu
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde iki farklı imkan gündeme gelir. Temerrüt yolunda kiracıya süre verilerek ödeme istenir ve verilen süre sonuçsuz kalırsa sözleşme sona erdirilebilir. İki haklı ihtar yolunda ise aynı kira yılı içinde iki kez usulüne uygun ihtar çekilmiş olması ve bunların ayrı ödeme dönemlerine ilişkin bulunması aranır. İhtarların aynı döneme ilişkin olması ya da tebliğ edilmemiş olması, bu yolu tümüyle işlevsiz bırakır.
Dosyayı Zayıflatan Usul Hataları
İhtarnamenin muhatabının eksik yazılması, birden fazla kiracı varken hepsine tebligat yapılmaması, ödeme emrinde kira dönemlerinin belirtilmemesi ve tahliye talebinin icra dosyasında açıkça yer almaması sık karşılaşılan sorunlardır. Ayrıca kiralananın niteliği konut mu işyeri mi olduğunun doğru belirlenmemesi, uygulanacak hükümlerin değişmesine yol açar.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenin tarihi, kiralananın niteliği ve önceki yazışmalar sonucu değiştirebileceğinden, ihtar gönderilmeden önce belgelerin bir bütün olarak incelenmesinde yarar vardır.