Kira artışına ilişkin uyuşmazlıkların büyük bölümü oranın kendisinden değil, artışın hangi tarihte ve nasıl bildirildiğinden doğar. Bu rehber, kira artışında sürenin nasıl hesaplanacağını ve usule aykırı bir bildirimin neden sonuç doğurmadığını ele alır.
Artışın Üst Sınırı Nereden Gelir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışın bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamayacağını öngörür. Taraflar sözleşmede bu orandan daha yüksek bir artış kararlaştırmış olsa dahi, aşan kısım bakımından anlaşma sonuç doğurmaz. Sözleşmede hiç artış kaydı yoksa da aynı üst sınır ölçüt alınır.
Bildirim Ne Zaman Yapılmalı?
Artışın yeni dönemde uygulanabilmesi için bildirimin yeni kira yılı başlamadan önce kiracıya ulaşmış olması gerekir. Kira bedelinin tespiti için dava açılacaksa, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya ihtar gönderilmiş olması ya da sözleşmede artış kaydı bulunması hâlinde davanın yeni dönem sonuna kadar açılması aranır. Bu şartlar sağlandığında verilecek karar yeni kira döneminin başından itibaren sonuç doğurur; sağlanmadığında ise tespit bir sonraki döneme kayar.
Beş Yılı Aşan Kira İlişkilerinde Farklı Ölçüt
- Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde endeks tek başına belirleyici olmaktan çıkar.
- Kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilir.
- Hakkaniyete uygun bedel tespiti için genellikle keşif ve bilirkişi incelemesi gündeme gelir.
- Emsal araştırmasının aynı bölge ve benzer nitelikteki taşınmazlar üzerinden yapılması beklenir.
- Tespit davasında talep, belirsiz alacak niteliğinde kurgulanabildiğinden dilekçe dili önem taşır.
Bildirimin Şekli ve İspatı
- Bildirim, ulaştığını belgeleyen bir yöntemle yapılmalıdır.
- Muhatabın sözleşmedeki adres bilgisi güncel değilse tebligat tartışmalı hâle gelir.
- Birden fazla kiracı varsa bildirimin tümüne yapılması gerekir.
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak gider payları ayrı kalem olarak izlenmelidir.
- Ödeme dekontlarındaki açıklama alanı, sonraki uyuşmazlıkta güçlü bir kayıt oluşturur.
Usule Aykırı Artış Bildiriminin Sonucu
Süresinde yapılmayan ya da ulaştığı ispatlanamayan bildirim, artışı uygulanabilir kılmaz. Kiracının eski bedelden ödeme yapmaya devam etmesi bu durumda temerrüt oluşturmaz; buna rağmen tahliye ihtarı gönderilmesi ise ayrı bir uyuşmazlık doğurur. Aynı şekilde, kanunun izin verdiği sınırın üzerindeki artışın ödenmemesi tek başına haklı tahliye sebebi sayılmaz. TMK'nın dürüstlük kuralına ilişkin genel ilkesi, her iki taraf için de bu değerlendirmede rol oynar.
Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, artış kaydının lafzı ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirebileceğinden, ihtar göndermeden veya dava açmadan önce sözleşmenizin incelenmesi yerinde olur.