Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, sonucu baştan belli sanılan ancak uygulamada en çok satış aşamasında tıkanan dava türlerinden biridir. TMK paylı ve elbirliği mülkiyetine ilişkin esasları, TBK taşınmazdaki kullanım ilişkilerini, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ise kat mülkiyeti kurulabilen yapılar bakımından alternatif bir çözümü ilgilendirir.
Talep nasıl kurulur: aynen taksim mi, satış mı?
Kural olarak öncelik, taşınmazın aynen bölünerek paydaşlara özgülenmesidir; bu mümkün değilse satış yoluyla giderme gündeme gelir. Aynen taksim isteniyorsa bunun talep edilmiş olması ve bölünmenin fiilen mümkün olduğunun somut biçimde gösterilmesi gerekir. Yapının nitelikleri elverişliyse, satış yerine kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesi de değerlendirilebilir; bu seçenek çoğu zaman satıştan daha az değer kaybı doğurur.
Taraf teşkili: en sık görülen usul hatası
- Bütün paydaşların davada yer alması zorunludur; eksik taraf teşkili dosyayı esasa girmeden bekletir.
- Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesi temin edilerek tüm mirasçılar dahil edilir.
- Tapu kaydındaki şerh, ipotek ve haciz kayıtları ilgilileriyle birlikte incelenir.
- Elbirliği mülkiyeti söz konusuysa, önce bu ortaklığın niteliğine uygun yolun belirlenmesi gerekir.
Satış aşaması ve fiilî kullanımın tasfiyesi
Satışa karar verilmesi dosyanın bittiği anlamına gelmez; asıl uygulama bu aşamada başlar. Satış işlemleri, açık artırma usulüyle ve kararda gösterilen yöntemle yürütülür. Taşınmazda paydaşlardan biri ya da bir kiracı fiilen oturuyorsa, bu kullanımın hangi hukuki ilişkiye dayandığı satış öncesinde netleştirilmelidir; kira ilişkisi varsa bunun akıbeti ayrı bir değerlendirme konusudur. Fiilî kullanımın belirsiz bırakılması, alıcı bulunmasını güçleştiren ve satışın tekrarlanmasına yol açan başlıca nedendir.
Paydaşlar arası kullanım ve karşılık talepleri
- Taşınmazı tek başına kullanan paydaştan karşılık istenecekse, öncesinde usulüne uygun bildirim yapılmış olması aranır.
- Kullanım dönemleri ve taşınmazın nitelikleri belgelenerek talep ölçülebilir hâle getirilir.
- Satış bedelinin paylaştırılması aşamasında, taşınmaza yapılan zorunlu ve faydalı masraflar ayrıca gündeme gelebilir.
- Vergi ve harç yükümlülükleri paylaşım hesabına baştan dahil edilir.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesinde sonucu belirleyen, davanın açılması değil satış aşamasının hazırlıklı yürütülmesidir. Tapu kaydı, kullanım durumu ve paydaş listesi dava açılmadan önce eksiksiz çıkarıldığında süreç öngörülebilir ilerler. Her taşınmazın fiilî ve hukuki durumu farklı olduğundan, somut dosya için hukuki değerlendirme alınması önerilir.