Kira bedelinin yenilenen dönemde ne olacağı, çoğu uyuşmazlıkta sözleşmedeki bir cümleye değil, dönem başlamadan önce atılan adımlara bağlıdır. TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanunun kesiştiği bu alanda, ihtarın zamanlaması belirleyici olur.
Artış Üst Sınırı ve Sözleşme Hükmünün Geçerliliği
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira döneminde uygulanacak artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmeye bunun üzerinde bir oran yazılmış olması, o hükmü kendiliğinden tümüyle geçersiz kılmaz; ancak fazlaya ilişkin kısım bakımından sonuç doğurmaz. Bu kural, taraflar arasında artış konusunda hiçbir anlaşma bulunmasa da uygulanır. Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira bedellerinde ise farklı bir rejim söz konusudur.
Otuz Gün Önce Gönderilen İhtarın İşlevi
Kiraya veren, yeni dönemde kira bedelinin belirlenmesini istiyorsa bunu yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce yapacağı bir ihtarla bildirmelidir. Bu bildirim yapılmışsa açılacak kira tespit davasında verilecek karar, yeni kira döneminin başından itibaren hüküm doğurur. Bildirim yapılmamışsa dava yine açılabilir; ancak bu kez kararın sonuçları bir sonraki kira yılı bakımından geçerli olur. Otuz günlük pencerenin kaçırılması, bir yıllık gelir farkı anlamına geldiği için pratikte en pahalı usul hatalarından biridir.
Beş Yılı Aşan Kiralarda Hâkim Takdiri
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni dönemde uygulanacak kira bedeli endeks oranıyla sınırlı olmaksızın hâkim tarafından belirlenir. Bu belirlemede kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet dikkate alınır. Bu davalarda dosyanın omurgasını keşif ve emsal araştırması oluşturur; taraflardan hangisi emsalleri daha somut biçimde sunarsa değerlendirme o yönde ağırlık kazanır.
Eksik Ödeme ve İki Haklı İhtar Riski
- Kiracının artış oranını kabul etmeyip eski bedel üzerinden ödeme yapması, dosyada eksik ödeme tartışması yaratır
- Kiraya verenin bir kira yılı içinde iki haklı ihtar göndermesi, dönem sonunda tahliye davası açma imkânı doğurur
- Ödemelerin banka üzerinden ve açıklama alanı doldurularak yapılması, hangi aya ilişkin olduğunun ispatını sağlar
- Kısmi ödemenin kabul edilmesi, artıştan feragat olarak yorumlanabileceğinden ihtirazi kayıt konulması önem taşır
Dosyada Bulunması Gereken Belgeler
Kira sözleşmesinin aslı ya da imzalı örneği, tüm ödeme kayıtları, gönderilen ihtarnamelerin tebliğ belgeleri, endeks hesabının dayanağı ve kiralananın mevcut durumunu gösteren fotoğraflar bir arada tutulmalıdır. Bina ortak giderleri ve yönetim kararlarına ilişkin uyuşmazlıklar 634 sayılı Kanun kapsamında ayrı değerlendirileceğinden, kira bedeli tartışmasıyla aidat tartışmasının aynı dosyada birleştirilmemesi daha düzenli bir süreç sağlar.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmıştır. Sözleşmenin tarihi, kiralananın niteliği ve tarafların önceki uygulamaları sonucu değiştirebilir; ihtarname göndermeden önce takvimin ve metnin birlikte değerlendirilmesi önerilir.