Tahliye davalarının önemli bir kısmı, davanın esasında değil ondan önce gönderilen ihtarda kaybedilir. TBK sisteminde ihtar, kiraya verenin niyetini bildirdiği bir yazı değil; belirli bir tahliye sebebinin doğması için kanunun aradığı biçimsel bir işlemdir. İhtarın içeriği, süresi veya muhatabı hatalıysa, dava açıldığında sebep hiç doğmamış sayılabilir.
İhtarın Amacı Davanın Türünü Belirler
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle gönderilen ihtar ile gereksinim ya da yeniden inşa sebebine dayanan bildirim aynı şey değildir. Birincisinde amaç borcun ödenmesi için süre vermek, ikincisinde ise sözleşmenin sona ereceğini bildirmektir. Uygulamada sıkça yapılan hata, tek bir metinde hem ödeme çağrısı hem tahliye talebi hem de tazminat ihtarının birbirine karıştırılması ve hiçbirinin şartlarını tam karşılamamasıdır.
Otuz Günlük Sürenin Doğru Verilmesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, muaccel olan kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracıya en az otuz gün süre verilerek yazılı ihtar gönderilmesi gerekir. Bu süre kısa tutulursa ihtar geçersiz hâle gelir. Sürenin ihtarın tebliğinden itibaren işleyeceği ve son günün belirlenebilir biçimde yazılması gerektiği de göz ardı edilmemelidir. Metinde ödenmesi istenen dönemler ve tutarlar kalem kalem gösterilmelidir; toplu ve muğlak tutarlar itiraza açık kalır.
İki Haklı İhtar ve Dava Penceresi
Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtar gönderilen kiracıya karşı, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu pencerenin kaçırılması, ihtarların hukuki değerini o dönem bakımından ortadan kaldırır. Aynı şekilde gereksinim sebebine dayanan davalarda da kira süresinin bitiminden itibaren bir aylık dava süresi işler.
Usule Aykırı İhtarın Sonuçları
- Süre verilmeden ya da kısa süre verilerek gönderilen ihtarın geçersiz sayılması
- İhtarın kiracıya değil, birlikte oturan üçüncü kişiye yöneltilmesi
- Birden fazla kiracı varsa hepsine ayrı ayrı gönderilmemesi
- Tahliye taahhüdüne dayanılan hâllerde taahhüt tarihinden itibaren bir aylık sürenin geçirilmesi
- Sözleşmenin uzama dönemine ilişkin bildirimin süresinde yapılmaması
Tebligat Dosyasının Kurulması
- Kira sözleşmesi, ekleri ve varsa tahliye taahhüdünün asılları bir arada tutulur.
- Ödeme geçmişi banka kayıtlarıyla dönemsel olarak tablolanır.
- İhtar noter aracılığıyla gönderilir ve tebliğ şerhi mutlaka temin edilir.
- Taşınmaz kat mülkiyetine tabiyse 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim kararları ayrıca dosyalanır.
- Dava açılacaksa yetkili mahkeme ve taşınmazın bulunduğu yer birlikte kontrol edilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; kira ilişkisinin türüne ve sözleşme metnine göre izlenecek yol değişir. İhtar göndermeden önce hukuki görüş almanız, sonradan telafisi güç kayıpları önler.