Tahliye uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen ilk karar, davanın içeriği değil hangi yoldan gidileceğidir. Kiraya veren, koşulları varsa icra dairesi üzerinden tahliye talepli takip başlatabilir; bazı sebeplerde ise yalnızca mahkemede tahliye davası açılabilir. Yanlış yolun seçilmesi, aylar sonra usulden ret ile karşılaşmak demektir. Bu rehber TBK ve TMK çerçevesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında icra yoluyla tahliye pratiğine odaklanır.
İki Ayrı Hat: Kira Borcu ve Tahliye Sebebi
İcra yoluyla tahliye esas olarak iki durumda gündeme gelir. Birincisi kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, ödeme süresi verilen tahliye talepli ödeme emri gönderilmesi ve süresinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenmesidir. İkincisi, yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak taahhüt edilen tarihten itibaren tahliye emri gönderilmesidir. Buna karşılık ihtiyaç, yeniden inşa veya kiracının kusurlu davranışı gibi sebepler mahkemede dava konusu yapılır.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Kontrolü
- Taahhüdün yazılı olması ve kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından imzalanmış bulunması gerekir.
- Taahhüdün, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması aranır; sözleşmeyle aynı anda alınan boş taahhütler tartışmalıdır.
- Tahliye tarihi belirli veya belirlenebilir olmalıdır.
- Taahhüde dayanan takip ya da dava, taahhüt edilen tarihten itibaren kanuni süre içinde başlatılmalıdır; bu süre kaçırıldığında taahhüt işlevini yitirir.
Usule Aykırı İşlem Riskinin Yoğunlaştığı Noktalar
Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, ödeme emrinin tebliğ usulüne aykırı yapılmasıdır. Kiracının adreste bulunmaması hâlinde yapılan tebligatta, komşuya haber verilmesi ve haber kâğıdının bırakılması gibi adımların tutanakta gösterilmemesi, tebligatın usulsüzlüğü iddiasını gündeme getirir ve tahliye talebi bu nedenle reddedilebilir. İkinci sık hata, birden fazla kiracı ya da müşterek kiracı bulunmasına rağmen takibin yalnızca birine yöneltilmesidir. Üçüncüsü, kira sözleşmesinin tarafı olmayan malikin sözleşmeyi devraldığını gösteren belgeyi dosyaya koymamasıdır.
Kat Mülkiyeti Boyutu Devreye Girdiğinde
Kiralanan bağımsız bölümdeyse, kat mülkiyeti mevzuatından doğan ayrı bir tahliye hattı da bulunur. Bağımsız bölümü kullanan kişinin yönetim planına ve ortak yaşam kurallarına aykırı, çekilmez hâle gelen davranışları söz konusu olduğunda, kat malikleri kurulu kararına dayalı olarak kullananın çıkarılması gündeme gelebilir. Bu hat, kira ilişkisinin tarafı olmayan kat maliklerine de dava imkânı verdiğinden ayrıca değerlendirilmelidir.
Takip Öncesi Kontrol Listesi
- Sözleşme, ekleri ve varsa zam yazışmaları tek dosyada toplanır.
- Ödeme geçmişi banka kayıtlarıyla ay ay eşleştirilir; elden ödeme iddiası ihtimaline karşı not düşülür.
- Tebligat adresi, sözleşmedeki ve güncel adres kayıtlarıyla karşılaştırılır.
- Depozito, elektrik ve su abonelikleri için tahliye anındaki tespit tutanağı planlanır.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira ilişkisinin türü, taşınmazın niteliği ve tebligat geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, takip başlatılmadan önce dosyanın hukuken incelenmesi önerilir.