Kat mülkiyetine tabi bir binada tahliye istemi, olağan bir kira uyuşmazlığı gibi yürümez. Aynı taşınmaz üzerinde TBK kaynaklı kira ilişkisi, TMK kaynaklı mülkiyet düzeni ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kaynaklı yönetim düzeni eş zamanlı işler. Talebin bu üç kaynaktan hangisinden doğduğu baştan ayrıştırılmazsa, esasa hiç girilmeden usulden kapanan bir dosya ortaya çıkar.
İlk ayrım: talebi kim, hangi sıfatla ileri sürüyor?
Uygulamada aynı sonucu isteyen üç farklı sıfat vardır ve her biri ayrı yol izler:
- Kiraya veren kat maliki: dayanak kira sözleşmesidir; kira bedelinin ödenmemesi, sözleşmeye aykırı kullanım veya sözleşmenin sona ermesi tartışılır.
- Yönetici veya kat malikleri kurulu: dayanak yönetim planı ve kurul kararlarıdır; bağımsız bölümün tahsis amacına aykırı kullanılması ya da ortak yerlere zarar verilmesi gündeme gelir.
- Diğer kat malikleri: kullanımın çekilmez hâle gelmesi hâlinde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun öngördüğü özel yollar işletilir.
Bu sıfatlar birbirinin yerine geçmez. Kira ilişkisinin tarafı olmayan yöneticinin kiracıya karşı kira alacağına dayalı takip başlatması, en sık rastlanan sıfat hatasıdır ve dosyanın baştan sakatlanmasına yol açar.
İcra dairesi ile mahkeme arasındaki yol seçimi
Kira bedelinin ödenmemesine dayanan tahliye, ilamsız icra yolunda ödeme emri gönderilerek başlatılabilir; ödeme emrine itiraz edilirse uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır. Buna karşılık sözleşmenin sona ermesi, tahliye taahhüdünün geçerliliği veya yönetim planına aykırılık iddiaları kural olarak dava yoluyla çözülür. Yanlış yolun seçilmesi yalnızca zaman kaybı değil, takip masrafı ve karşı vekâlet ücreti riski de doğurur. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuğun güncel kapsamı, dilekçe yazılmadan önce ayrıca kontrol edilmelidir.
Usule aykırı işlemin doğduğu tipik anlar
- İhtar veya ödeme emrinin sözleşmenin tarafına değil, fiilen oturan kişiye gönderilmesi.
- Kat malikleri kurulu kararının usulüne uygun çağrı ve yeter sayı olmadan alınması; karara dayanan tüm işlemlerin bu nedenle sakatlanması.
- Yönetim planında öngörülen özel bildirim usulünün atlanması.
- Ortak yer kullanımına ilişkin uyuşmazlıkta talebin bağımsız bölüme yöneltilmesi.
- Tebligatın hatalı adrese yapılıp sürelerin bu tebligat üzerinden hesaplanması.
Dosyayı kurarken izlenecek sıra
Önce kira sözleşmesi, varsa tahliye taahhüdü ve ödeme kayıtları tapu kaydıyla birlikte toplanır. Ardından karar defterinden ilgili kurul kararı; toplantı çağrısı ve hazır bulunanlar listesiyle birlikte örneklenir, çünkü kararın içeriği kadar alınış usulü de ispatlanmak zorundadır. Ortak yerlere ilişkin iddialarda fotoğraf ve tespit tutanaklarının tarih bilgisi taşıması önem kazanır. Son olarak talep sonucu, tahliye ve birikmiş alacak yönünden ayrı ayrı ve ölçülebilir biçimde yazılır.
Değerlendirme
Yukarıdaki çerçeve geneldir; her yapının yönetim planı ve her sözleşmenin metni farklı sonuç doğurabilir. Tahliye istemi gündeme gelmeden önce dosyanın sıfat, yol ve süre yönünden bir hukukçuyla birlikte gözden geçirilmesi, sonradan telafisi güç usul kayıplarını önler.