Bir taşınmazın mülkiyeti tartışmalıyken kullanımın da çekişmeli hâle gelmesi, uygulamada iki ayrı hattın aynı anda yürütülmesini gerektirir: tapu iptali ve tescil davası ile icra yoluyla tahliye takibi. Bu iki hat farklı usul kurallarına tabidir ve birinde yapılan biçimsel hata diğerini de zayıflatabilir.
İki Hattın Hukuki Zemini Aynı Değildir
Tapu iptali ve tescil talebi TMK kapsamında mülkiyet hakkına dayanır ve taşınmazın aynına ilişkindir; bu nedenle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi söz konusudur. Tahliye ise kira ilişkisinden doğar; kaynağını TBK'daki kira hükümleri ile İİK'daki takip usulünden alır. Kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölüm söz konusuysa 634 sayılı Kanun'un ortak yer ve yönetim kuralları da tabloya eklenir. Talebin hangi hatta ait olduğu baştan ayrılmazsa dilekçe hem yetki hem görev yönünden sakatlanır.
Sık Karşılaşılan Karışıklık
Mülkiyeti çekişmeli taşınmazda oturan kişinin konumu her zaman kiracı değildir; hukuki dayanaksız kullanım hâlinde tahliye talebi kira hükümlerine değil, mülkiyetten doğan taleplere dayandırılır. Yanlış hukuki sebep seçimi, esasa girilmeden dosyanın geri dönmesine yol açar.
İhtar ve Tebligat Zinciri
Kira alacağına dayalı tahliyede ihtarın içeriği ve tebliğ tarihi belirleyicidir. İhtarnamede hangi dönem kirasının istendiği, hangi hesaba ödeme yapılacağı ve ödeme yapılmazsa hangi sonucun doğacağı açıkça yazılmalıdır. Tebligatın muhataba değil yetkisiz bir kişiye yapılmış olması ya da adres tespitinin eksik yürütülmesi, sürenin hiç işlememesi sonucunu doğurabilir ve takibin tamamını sakatlar.
Usule Aykırı İşlem Riskini Azaltan Belge Düzeni
- Tapu kaydı, takyidat ve tarihsel malik zinciri tek dosyada
- Kira sözleşmesi, varsa tahliye taahhüdü ve tüm ödeme dekontları
- İhtarname ve tebliğ mazbatası asılları
- Taşınmazın fiilî kullanım durumunu gösteren tespit tutanağı
- Muvazaa iddiası varsa devir bedelinin ödendiğine ilişkin banka kayıtları
Tedbir ve Şerh Kararlarının Zamanlaması
Mülkiyet uyuşmazlığında en kritik adım, dava açılırken tapu kaydına dava şerhi verilmesinin talep edilmesidir. Şerh olmadan geçen süre içinde taşınmazın üçüncü kişiye devri, uyuşmazlığın konusunu ve talebin sonucunu değiştirebilir. Aynı şekilde tahliye hattında da takip kesinleşmeden yapılacak fiilî girişimler ayrı hukuki sorumluluk doğurur; icra dairesi dışında yürütülen tahliye girişimlerinden kaçınılmalıdır.
Yukarıdaki çerçeve genel bir yol haritasıdır. Taşınmazın tapu durumu, kira ilişkisinin niteliği ve ödemelerin seyri sonucu doğrudan etkilediğinden, adım atmadan önce dosyanızın belgeleriyle birlikte hukuki görüş alınması önerilir.