Ortaklığın giderilmesi talepleri artık doğrudan dava ile başlamıyor; taşınmazın aynından kaynaklanan bu uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı hâline geldi. Paydaşlar arasındaki anlaşmazlık yıllara yayılmışsa, arabuluculuk aşamasını formalite saymak dosyanın en pahalı hatası olabilir.
Zorunlu Arabuluculuğun Kapsamı
Taşınmazın aynından kaynaklanan ortaklığın giderilmesi talepleri ile kat mülkiyetinden ve komşuluk ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinden geçirilir. TMK kapsamındaki paylı ve elbirliği mülkiyeti ayrımı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanan bağımsız bölümler ve TBK kapsamındaki kira ilişkisi aynı taşınmazda iç içe geçmişse, hangi talebin hangi yola tabi olduğu tek tek belirlenmelidir.
Toplantı Öncesi Hazırlanacak Taşınmaz Dosyası
- Güncel tapu kaydı, pay oranları ve varsa şerh, beyan ve irtifak bilgileri
- İmar durumu ile ifraz veya kat mülkiyetine geçiş imkânını gösteren belgeler
- Muhdesat iddiası varsa yapı ruhsatı, fatura ve benzeri kayıtlar
- Kiraya verilmişse kira sözleşmeleri ve tahsilatların paydaşlar arasındaki dağılımı
Aynen taksimin mümkün olup olmadığı çoğu zaman imar mevzuatına bağlıdır. Bu bilgi toplantıdan önce hazırlanırsa taraflar, satış dışında bir çözüm üzerinde gerçekçi biçimde konuşabilir.
Anlaşma Belgesinin Gücü ve Sınırı
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhiyle güçlü bir belgedir; ancak taşınmaz mülkiyetinin devri resmî şekle tabi olduğundan tapu işlemi ayrıca yapılmalıdır. Anlaşma metninde devrin nasıl, hangi bedelle ve hangi tarihe kadar tapuda gerçekleştirileceği yazılmazsa, taraflar kısa süre sonra ikinci bir uyuşmazlığın içinde bulunur.
Anlaşmama Hâlinde Dava Aşaması
Son tutanak alındıktan sonra açılacak davada husumetin tüm paydaşlara yöneltilmesi zorunludur; bir paydaşın atlanması taraf teşkili eksikliği doğurur. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçıların tespiti, adres araştırması ve tebligat aşaması takvime eklenmelidir. Satış suretiyle paylaştırmaya karar verilirse satış işlemleri ayrı bir süreçtir ve kıymet takdirine itiraz için öngörülen süre kaçırılmamalıdır.
Bu açıklamalar genel bilgi amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, imar durumu ve paydaş sayısı süreci baştan değiştirebileceğinden, adım atmadan önce bir hukukçuya danışmanız yerinde olur.