Kira bedelindeki artışın ödenmemesi, kiraya veren için doğrudan tahliye sonucuna götüren bir süreç gibi görünür; oysa uygulamada bu dosyalar çoğunlukla usul aşamasında düğümlenir. Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde işleyen kira ilişkisinde, artış talebinin dayanağı ile takip türü uyumlu değilse tahliye istemi baştan sakatlanır.
Artış Talebinin Dayanağını Netleştirin
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, sözleşmede kararlaştırılmış olsa dahi kanunun çizdiği üst sınırla bağlıdır; bu sınır tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirlenir. Sözleşmede bu orandan yüksek bir artış yazılıysa, aşan kısım talep edilemez. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise taraflar endeks oranıyla bağlı olmaksızın mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilir.
Tespit ilamı kesinleşmeden takibe konulmaz
Kira bedelinin tespitine ilişkin ilamlar, kesinleşmeden icraya konulamaz. Bu kuralın gözden kaçırılması, doğru hesaplanmış bir alacağın dahi itiraz üzerine durmasına ve tahliye talebinin düşmesine neden olur.
Ödeme Emri ve Süre Yönetimi
- Ödenmeyen dönem ve tutar, aylara bölünmüş şekilde ve artış hesabı gösterilerek dökülür.
- Tahliye talepli takip türü seçilir; talep, takip talebinde açıkça yer almalıdır.
- Kiracıya, ödeme için en az otuz günlük süre içeren usulüne uygun bir ihtar veya ödeme emri ulaştırılır.
- Tebliğ tarihi esas alınarak süre sonu ve itiraz süresi ayrı ayrı takvime işlenir.
- Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye istemi icra mahkemesine taşınır.
Sık Rastlanan Usul Hataları
- Takip talebinde tahliye isteminin hiç belirtilmemesi ve sonradan eklenmek istenmesi.
- İhtarın kiracıya değil, adreste bulunan üçüncü kişiye usulsüz tebliğ edilmesi.
- Aidat, yakıt ve ortak gider kalemlerinin kira alacağıyla aynı satırda gösterilmesi.
- Birden fazla kiracı bulunmasına rağmen takibin yalnızca birine yöneltilmesi.
- Kiracının banka yoluyla yaptığı kısmi ödemelerin hesaba yansıtılmaması.
İki Haklı İhtar ve Alternatif Yol
Kiracı ödemeleri her seferinde ihtar sonrası yapıyorsa, bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtara sebebiyet vermesi, kiraya verene kira süresinin bitiminden itibaren işleyen süre içinde tahliye davası açma imkânı tanır. Bu yol ile ödeme emrine dayalı tahliye birbirinin alternatifidir; hangisinin seçileceği ihtarların tarihlerine ve içeriğine göre belirlenir. İhtarların dosyada tarih sırasıyla arşivlenmemesi, kullanılabilir bir hakkın fark edilmeden tükenmesine yol açar.
Kira uyuşmazlıklarında yazılı belge disiplini, sonucu ispat gücünden daha fazla etkiler. Sözleşme metni, ödeme kayıtları ve ihtarların birlikte incelenmesi gerektiğinden, takip başlatılmadan önce dosyanın hukuki açıdan değerlendirilmesinde yarar vardır.