Apartman ve site uyuşmazlıkları küçük görünen konularla başlar; ortak gider payı, bir tadilat izni ya da otopark kullanımı kısa sürede kat malikleri arasında kalıcı bir ihtilafa dönüşür. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu uyuşmazlıklarda en sık karşılaşılan sorun, tarafların doğrudan dava yoluna gidip arabuluculuk aşamasını atlamasıdır.
Uyuşmazlığın Kaynağını Doğru Adlandırmak
Kat mülkiyeti ihtilafları birbirinden farklı hukuki temellere oturur: bazıları kat malikleri kurulu kararının geçersizliğine, bazıları ortak yerin kullanımına, bazıları ise alacak talebine dayanır. Hangi temele dayanıldığı, arabuluculuğun zorunlu olup olmadığını ve görevli mahkemeyi belirler. Bu nedenle ilk adım, talebin hukuki niteliğini yazıya dökmektir.
Arabuluculuk Aşamasında Dikkat Edilecekler
Ticari ve tüketici uyuşmazlıklarında olduğu gibi, kat mülkiyetinden doğan bazı taleplerde de dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması aranır. Bu aşamada yapılan hatalar davanın esasa girmeden sonuçlanmasına yol açabilir:
- Muhatabın yönetici mi, kat maliki mi yoksa site yönetimi mi olduğunun karıştırılması
- Son tutanakta talebin eksik ya da belirsiz yazılması
- Anlaşma metninin icra edilebilir açıklıkta düzenlenmemesi
- Birden çok maliki ilgilendiren uyuşmazlıkta tarafların eksik gösterilmesi
Yönetim Planı: Dosyanın Sessiz Ana Belgesi
Yönetim planı, kat malikleri arasında bağlayıcı bir düzenleme niteliği taşır ve pek çok tartışma doğrudan onun metniyle çözülür. Ortak yerlerin kullanımı, gider paylaşım oranları, tadilat izinleri ve yönetici yetkileri bu belgede yazılıdır. Uyuşmazlığa girilmeden önce tapu müdürlüğünden yönetim planının güncel örneği alınmalı; sonradan yapılmış değişikliklerin usulüne uygun olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Kurul Kararına İtirazda Zamanlama
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı itiraz, sınırlı bir süre içinde ileri sürülmesi gereken bir taleptir. Toplantıya katılmayan malik bakımından sürenin başlangıcı, kararın kendisine bildirildiği ana bağlanır. Bu nedenle toplantı tutanağının tebliğ biçimi ve tarihi kayıt altına alınmalı; muhalefet şerhi varsa tutanağa geçirilmelidir.
Delil Toplarken Somutluk
Ortak alanın kullanımına ya da yapısal bir müdahaleye ilişkin iddialarda fotoğraf, tespit raporu ve proje örneği belirleyici olur. Gürültü, koku ya da kullanım engeli gibi iddialarda ise tarihli tutanaklar, yönetime yapılan yazılı bildirimler ve tanık beyanları birlikte değerlendirilir. Delilin sonradan üretilmiş görünmemesi için bildirimlerin ihtilaf sırasında yapılması önemlidir.
Bu yazı bilgilendirme amacı taşır; her yapının yönetim planı ve tapu kaydı farklı olduğundan sonuçlar da farklılaşabilir. Komşuluk ilişkisini kalıcı biçimde bozmadan çözüm aramak için, başvuru öncesinde belgelerinizi bir hukukçuyla gözden geçirmeniz faydalı olur.