Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bölümü artık mahkeme kapısından değil, arabuluculuk masasından geçerek başlıyor. Tahliye talebinde bulunacak kiraya verenler için bu, ek bir bürokrasi değil; hazırlığın yapıldığı ilk gerçek aşamadır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu rehber, dava şartının kapsamını ve masaya oturmadan önce netleşmesi gereken noktaları ele alır.
Arabuluculuğun Zorunlu Olduğu ve Olmadığı Hâller
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dışında, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar da bu kapsamdadır; dolayısıyla 634 sayılı Kanuna dayanan ortak yer, aidat veya yönetim planı ihtilaflarında da aynı yol izlenir. Buna karşılık icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye takibi bu şartın dışında kalır. Yanlış yolun seçilmesi, aylar süren bir gecikmeye mal olur.
Tahliye Sebebini Masadan Önce Netleştirmek
Arabuluculuk toplantısında hangi sebebe dayanıldığı belirsizse pazarlık da kurulamaz. TBK kapsamında sık başvurulan sebepler şunlardır:
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı
- Yeniden inşa veya esaslı onarım nedeniyle kullanımın imkânsızlaşması
- Kiralananı sonradan edinen malikin ihtiyacı
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayanma
- Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmiş olması
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt
Tahliye taahhüdüne dayanılacaksa taahhüdün yazılı olması ve kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş bulunması aranır; teslimden önce alınan taahhütler geçerli sayılmaz. İhtiyaç sebebinde ise ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren belgeler baştan hazırlanmalıdır.
Son Tutanağın Dava Dilekçesine Etkisi
Anlaşma sağlanamadığında düzenlenen son tutanak, açılacak davanın çerçevesini belirler. Tutanakta tarafların, kiralananın ve uyuşmazlık konusunun doğru gösterilmesi gerekir. Dava dilekçesine son tutanağın aslı veya onaylı örneği eklenmezse, mahkeme bunu tamamlatmak üzere süre verir; eksiklik giderilmezse dava usulden reddedilir. Anlaşma sağlanmışsa, anlaşma belgesinin icra edilebilirlik yönünden hangi içeriği taşıması gerektiği ayrıca düşünülmelidir.
Süre Disiplini ve Tapu Kaydı Kontrolü
Tahliye davalarında dava açma süreleri sebebe göre değişir; kira döneminin bitiminden itibaren işleyen kısa süreler, yazılı bildirimle bir kira yılı uzayabilir. Arabuluculuk sürecinde geçen zamanın bu hesaba etkisi gözden kaçırılmamalıdır. TMK kapsamındaki mülkiyet durumu, paylı mülkiyette dava açma yetkisi ve intifa hakkı gibi kayıtlar da baştan kontrol edilmeli; husumetin yanlış kişiye yöneltilmesi önlenmelidir.
Bu metin genel bilgi sunar; sözleşmenin tarihi, kiralananın niteliği ve bildirimlerin usulü sonucu değiştirebilir. Arabulucuya başvurmadan önce dosyanızın hangi tahliye sebebine oturduğunu bir hukukçuyla birlikte belirlemeniz önerilir.