Tahliye uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman haklılık değil, sürelerin doğru işletilip işletilmediğidir. TBK ve TMK ekseninde tahliye sebeplerinin her biri kendi takvimine sahiptir; bir sebep için geçerli olan süre diğerine uygulanamaz. Bu rehber, tahliye sürecinde takvimin nasıl kurulacağına odaklanır.
Önce tahliye sebebini isimlendirin
Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi tek bir yol değildir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt yoluyla tahliye, yazılı tahliye taahhüdüne dayanan tahliye, gereksinim (ihtiyaç) ve yeniden inşa sebebiyle tahliye, iki haklı ihtar ile tahliye ve on yıllık uzama süresine dayanan tahliye birbirinden bağımsız kurumlardır. Dilekçede sebep karıştırıldığında, doğru olan diğer yol için süre çoktan geçmiş olabilir.
İhtarname: içeriği kadar tebliği de önemlidir
Temerrüt yoluyla tahliyede ihtarnamenin hangi aya ait kira alacağını, tutarı ve ödeme süresini açıkça göstermesi gerekir. Uygulamada dosyaların ciddi bölümü ihtarnamenin muhataba usulüne uygun tebliğ edilememesi nedeniyle sonuçsuz kalır. Bu nedenle tebligat parçası mutlaka dosyaya konulmalı, tebliğ tarihi süre başlangıcı olarak takvime işlenmelidir.
Tahliye taahhüdünde tarih tartışması
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan davalarda tartışma neredeyse her zaman taahhüdün ne zaman imzalandığı üzerinde yoğunlaşır. Kiracı, taahhüdün sözleşmeyle aynı anda ve boş olarak imzalatıldığını ileri sürerse, ispat yükü ve delil değeri tartışması başlar. Taahhüt tarihini destekleyen yan deliller (teslim tutanağı, yazışma, ödeme kayıtları) baştan toplanmalıdır.
Takvimi tek tabloda tutun
- Sözleşme başlangıcı, uzama yılları ve dönem sonu tarihleri yazılır.
- İhtar ve tebliğ tarihleri, ödeme süresinin dolduğu gün işaretlenir.
- Dava açma veya icra takibi için son gün, hafta sonu ve adli tatil etkisiyle birlikte hesaplanır.
- Kira bedelinin dava süresince ödenmeye devam edip etmediği takip edilir.
Usulü bozan işlemler
Yanlış mercide açılan dava, taşınmazın bulunduğu yer dışında açılan takip, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanundan doğan yönetim uyuşmazlıklarının tahliye davasıyla karıştırılması sık rastlanan hatalardır. Ayrıca fiilî tahliye girişimi, haklı bir alacak varken bile ayrı hukuki sorumluluk doğurur; tahliye yalnızca icra veya mahkeme kanalıyla yürütülmelidir.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir. Sözleşmenizin metni ve ödeme geçmişi süre hesabını tümüyle değiştirebilir; adım atmadan önce dosyanızın özel koşullarını bir hukukçuyla birlikte gözden geçirin.