Apartman ve site yönetimlerinde çıkan uyuşmazlıkların büyük bölümü, alınan bir kurul kararının ardından süre kaçırıldığı için hukuki niteliğini kaybeder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu kararlara karşı özel bir itiraz düzeni kurarken, mülkiyete ilişkin genel kurallar TMK'da, kullanım ve kira ilişkileri ise TBK'da düzenlenmiştir. Üç metnin kesişimini görmeden yapılan başvurular çoğunlukla sonuçsuz kalır.
Kararın İptali İçin Öngörülen Süre
Kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı kurul kararına karşı kat maliki, kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal talebinde bulunabilir. Toplantıya katılmayan malik bakımından öğrenme anı ayrıca tartışılır; bu nedenle karar tutanağının tebliğ ya da ilan tarihi belgelenmelidir. Süre geçtikten sonra karar, aleyhe olsa dahi bağlayıcılığını korur.
Toplantı Öncesi ve Sırasında Kontrol Listesi
- Çağrının yönetim planında öngörülen usule ve süreye uygun yapılıp yapılmadığı
- Gündemde yer almayan bir konunun karara bağlanıp bağlanmadığı
- Toplantı ve karar yeter sayılarının doğru hesaplanıp hesaplanmadığı
- Vekâletle temsilde sayı sınırlamasına uyulup uyulmadığı
- Muhalefetin tutanağa yazdırılması ve imza altına alınması
Her Karar Aynı Çoğunlukla Alınmaz
Olağan yönetim işleri ile ortak yerlerde köklü değişiklik yaratan işler farklı çoğunluklara tabidir. Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu aranır; anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat ve tesis niteliğindeki işler ise ayrı bir çoğunluk rejimine tabidir. Basit çoğunlukla alınan bir kararın esasen daha ağır bir nisap gerektirdiği tespit edilirse, itirazın en güçlü dayanağı bu noktada kurulur.
Ortak Gider ve Kullanım Aykırılığı
Ortak gider borcuna itiraz ile kararın iptali talebi birbirinden ayrı yollardır. Ödemeden kaçınmak, kararın hukuka aykırılığını göstermez ve gecikme tazminatı işlemesine yol açar. Bağımsız bölümün projeye ya da yönetim planına aykırı kullanıldığı iddiasında ise eski hâle getirme talebi gündeme gelir. Kat mülkiyetinden doğan bu uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; genel mahkemeye yapılan başvuru zaman kaybettirir.
Kısa Değerlendirme
Toplantı tutanağının bir örneğini almadan ayrılmak, sonradan süre tartışmasını malikin aleyhine çevirir. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; yönetim planı hükümleri ve karar konusu farklı sonuç doğurabileceğinden, itiraz süresi işlemeye başlamışken hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.