Kira bedelinin artışına ilişkin uyuşmazlıklarda taraflar çoğu zaman doğrudan dava düşünür; oysa kiralanan taşınmazlara ilişkin birçok uyuşmazlıkta arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu aşamanın atlanması, esasa hiç girilmeden usulden ret sonucunu doğurur. TBK ve TMK ekseninde hazırlanan bu rehber, süreci usule aykırı işlem riski üzerinden ele alır.
Artış Uyuşmazlığının Türünü Belirlemek
Uygulamada birbirine karıştırılan üç ayrı durum vardır: sözleşmede kararlaştırılan artış oranının uygulanması, yasal üst sınırın aşılıp aşılmadığı ve beş yılı aşan kira ilişkilerinde bedelin yeniden belirlenmesi. Talebin hangisine dayandığı, hem izlenecek yolu hem de sunulacak delili değiştirir. Kira tespiti isteniyorsa emsal araştırması, tahliye isteniyorsa ihtar zinciri öne çıkar.
Arabuluculuk Aşamasında Sık Yapılan Hatalar
- Başvurunun kiralananın bulunduğu yer dışındaki bir büroya yapılması
- Kiraya veren birden fazla ise paydaşlardan bazılarının taraf gösterilmemesi
- Son tutanakta uyuşmazlık konusunun net yazılmaması
- Anlaşma sağlanan hususların icra edilebilirlik yönünden denetlenmemesi
- Tutanağın dava dilekçesine eklenmesinin unutulması
Son Tutanak Neden Bu Kadar Önemli
Anlaşmama ile sonuçlanan görüşmenin son tutanağı, dava şartının yerine getirildiğini gösteren belgedir. Tutanakta yer alan uyuşmazlık tanımı ile dava dilekçesindeki talep birbirini karşılamıyorsa, dava şartının o talep bakımından yerine getirilmediği sonucuna varılabilir. Bu nedenle görüşmeye gitmeden önce talep kalemleri yazılı olarak hazırlanmalı ve tutanağa bu kalemlerin geçirilmesi istenmelidir.
Kira Tespiti Davasında Zamanlama
Kira tespiti istemlerinde, kararın hangi kira döneminden itibaren hüküm doğuracağı davanın açıldığı tarihe ve önceden yapılan bildirime bağlıdır. Yeni dönem başlamadan makul süre önce yapılan yazılı bildirim, tespitin o dönemden itibaren uygulanmasını sağlayabilir. Bildirimin tebliğ edildiğinin ispatı ise noter kanalıyla sağlandığında tartışma dışı kalır.
Anlaşma Sağlanırsa Metnin Kurgusu
Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, yalnızca yeni bedelin değil; ödeme günü, ödeme kanalı, artışın sonraki yıllarda nasıl uygulanacağı ve depozito durumu gibi başlıkların da metne yazılması gerekir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak gider ve yakıt payına ilişkin sorumluluğun ayrıca belirtilmesi, ileride yeni bir uyuşmazlık doğmasını önler.
Bu rehber genel bilgilendirme amacı taşır; sözleşmenin başlangıç tarihi ve mevcut hükümleri sonucu değiştirebilir. Adım atmadan önce kira sözleşmesi ve ödeme kayıtlarıyla birlikte hukuki görüş alınması önerilir.