Kat mülkiyetine tabi yapılarda uyuşmazlıkların büyük bölümü, hakkın varlığından değil mevcut durumun ne olduğundan doğar. Ortak alanın kim tarafından, ne zaman ve hangi izinle işgal edildiği; projeye aykırı bir yapının ne zaman ortaya çıktığı; su sızıntısının kaynağının hangi bağımsız bölüm olduğu belirlenmeden açılacak bir eda davası çoğu zaman eksik kalır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK'nın ilgili hükümleri bu tespit sürecinin hukuki zeminini oluşturur.
Tespitin Neden Önce Geldiği
Yapıdaki fiilî durum zamanla değişir; sızıntı kurur, ortak alandaki eklenti sökülür, tadilat izleri kapatılır. Delil tespiti talebi, bu değişim gerçekleşmeden mevcut durumun bilirkişi eliyle kayıt altına alınmasını sağlar. Tespit dosyasında yer alan ölçüm, fotoğraf ve teknik değerlendirme, sonradan açılacak eski hâle getirme veya tazminat davasında dayanak oluşturur. Sızıntı ve nem gibi durumlarda tespitin gecikmesi, kaynağın belirlenmesini fiilen imkânsız hâle getirebilir.
Dosyanın Belgesel Omurgası
- Onaylı mimari proje ve tapu kayıtları ile eklentilerin gösterimi
- Yönetim planı ve kat malikleri kurulu karar defteri
- Ortak gider paylaşımına ilişkin işletme projesi ve tahsilat kayıtları
- Belediyeye yapılan ihbar ve alınan yazılar
- Yönetime iletilen yazılı şikâyetler ve verilen cevaplar
Usule Aykırı İşlem Riskinin Yoğunlaştığı Başlıklar
Bu dosyalarda en sık görülen hata, davanın yanlış kişilere yöneltilmesidir. Ortak alana ilişkin taleplerde kimin taraf gösterileceği, uyuşmazlığın niteliğine ve yönetim planının içeriğine göre değişir; yöneticiye karşı açılması gereken bir dava tek bir kat malikine yöneltildiğinde sonuç alınamaz. İkinci sık hata, kat malikleri kurulu kararına karşı öngörülen kısa süre içinde iptal yoluna gidilmemesidir. Üçüncüsü, projeye aykırılık iddiasının belediye kayıtlarıyla desteklenmemesidir. Ayrıca uyuşmazlığın niteliğine göre sulh hukuk mahkemesi ile diğer mahkemeler arasındaki görev ayrımının gözden kaçırılması zaman kaybına yol açar.
Adım Sıralaması
- Fiilî durum fotoğraf ve tarihli kayıtlarla belgelenir.
- Yönetim planında konuya ilişkin özel bir düzenleme olup olmadığı incelenir.
- Kat malikleri kuruluna yazılı olarak başvurulur ve gündeme alınması istenir.
- Değişme ihtimali olan durumlar için delil tespiti talep edilir.
- Tespit sonucuna göre eski hâle getirme, önleme veya tazminat talebi kurgulanır.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında komşuluk ilişkisinin sürekliliği de gözetilmesi gereken bir unsurdur; bu nedenle kurul kararıyla çözülebilecek konuların doğrudan yargıya taşınması her zaman verimli olmaz. Yapının durumu ve yönetim planı her taşınmazda farklı olduğundan, adım atmadan önce dosyaya özel hukuki değerlendirme yapılması önerilir.