Ortaklığın giderilmesi davaları çoğu zaman basit bir talep gibi görünür: paylaşılamayan bir taşınmaz vardır ve paydaşlardan biri bu ortaklığa son vermek ister. Buna karşılık dosyaların uzamasının başlıca sebebi esas değil, zamanlamadır. Davanın hangi anda açıldığı, öncesinde hangi işlemlerin yapıldığı ve paydaş çevresinin doğru belirlenip belirlenmediği süreci belirler.
Paylaşmayı isteme hakkının sınırlandığı hâller
Türk Medeni Kanunu paydaşlardan her birine paylaşmayı isteme hakkı tanır; ancak bu hak her zaman ve koşulsuz kullanılamaz. Paydaşlar arasında yapılan ve kanunun izin verdiği azami süreyle sınırlı bir sözleşmeyle paylaşma ertelenmiş olabilir. Ayrıca paylaşmanın uygun olmayan bir zamanda istenmesi hâlinde talep engellenebilir. Dava açılmadan önce tapu kaydındaki şerhlerin ve paydaşlar arasındaki yazılı düzenlemelerin incelenmesi bu nedenle ilk adımdır.
Aynen taksim mi, satış mı
Kanun, paylaşmada aynen taksime öncelik verir; taşınmazın niteliği aynen bölünmeye elverişliyse ve bu bölünme değerde önemli kayıp doğurmuyorsa bu yol tercih edilir. İmar mevzuatı bakımından ifrazın mümkün olup olmadığı, paydaş sayısı ve payların oranı bu değerlendirmenin somut verileridir. Aynen taksim mümkün değilse satış suretiyle paylaşmaya karar verilir ve satış işlemi ayrı bir aşama olarak yürütülür. Kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise 634 sayılı Kanun kapsamındaki bağımsız bölüm düzeni tartışmanın çerçevesini değiştirir.
Süreci uzatan tipik eksiklikler
- Tüm paydaşların davada taraf olarak gösterilmemesi
- Paydaşlardan birinin ölümü hâlinde mirasçıların dosyaya dahil edilmemesi
- Tapu kaydındaki haciz, ipotek ve şerhlerin ilgililerine bildirilmemesi
- Muhdesat iddiasının ayrı bir tespit sürecine bağlanmadan ileri sürülmesi
- Taşınmazın bulunduğu yer bakımından yetki kuralının gözetilmemesi
Kullanım ve kira ilişkisi ayrı bir dosyadır
Taşınmazı fiilen kullanmayan paydaşın talebi çoğu zaman kullanım bedeline ilişkindir. Bu talep ortaklığın giderilmesi dosyasında çözülmez; kendi koşulları ve ihtar gerekliliği olan ayrı bir süreçtir. Aynı şekilde taşınmaz kirada ise kira ilişkisinin akıbeti Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir. İki talebi tek dosyaya sıkıştırmak, her ikisinin de gecikmesine yol açar.
Dava öncesi hazırlık
- Güncel tapu kaydı ve şerhler çıkarılır.
- Paydaş listesi, mirasçılık durumları dahil olmak üzere güncellenir.
- İmar durumu ve ifraz imkânı ilgili idareden sorulur.
- Aynen taksim önerisi somut bir plan üzerinden hazırlanır.
- Kullanım bedeli talebi varsa ayrı süreç olarak planlanır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, paydaş yapısı ve tapudaki kayıtlar süreci doğrudan etkilediğinden, dava öncesinde hukuki değerlendirme almanız önerilir.