Taşınmaz uyuşmazlıklarında sıkça yapılan usul hatası, doğrudan sonuç doğuracak bir eda davası açılabilecekken tespit davasıyla yetinilmesi ya da tersine, tespit yolunun gerçekten gerekli olduğu hâllerde bu imkânın gözden kaçırılmasıdır. TMK mülkiyetin kazanılması ve kaybı bakımından tapu siciline özel bir işlev tanır; bu nedenle sicile yönelen taleplerin hangi biçimde kurulacağı sonucu doğrudan etkiler. Bu rehber, tapu iptali dosyasında tespit talebinin yerini netleştirir.
Hangi Hâlde Tespit, Hangi Hâlde İptal ve Tescil
Mülkiyetin kendisine geçirilmesi isteniyorsa açılacak dava tapu iptali ve tescil davasıdır; salt bir hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun belirlenmesi yeterli olduğunda tespit davası gündeme gelir. Eda davası açılabiliyorken tespit davası açılmasında kural olarak hukuki yarar bulunmadığından, bu ayrım dilekçe yazılmadan önce karara bağlanmalıdır.
Dava Öncesi Toplanacak Sicil Verisi
- Taşınmazın tapu kaydı ve takyidat bilgisi ile geçmiş kayıtları
- Resmî senet ve akit tablosu örnekleri
- Kadastro tutanağı, çap ve varsa imar durumu
- Kat mülkiyeti kurulmuşsa 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim plan ve kayıtları
Muvazaa İddiasında İspat Kurgusu
Devrin görünürdeki sebebiyle gerçek sebebinin farklı olduğu ileri sürülüyorsa, iddia soyut bırakılmamalıdır. Bedelin gerçekten ödenip ödenmediği, devralanın ödeme gücü, devir tarihindeki aile ve mal varlığı durumu ile taşınmazın devirden sonraki kullanımı birlikte gösterilmelidir. Banka kayıtları ve tanık beyanları bu zincirin parçalarıdır.
Yetki ve Görevde Yapılan Hatalar
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer bakımından özel bir düzenlemeye tabidir ve tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Buna karşılık kişisel bir alacak talebi söz konusuysa çerçeve değişir. Bu nedenle dilekçede talebin ayni mi kişisel mi olduğu açıkça ortaya konmalı; birden çok talep varsa her biri ayrı başlık altında yazılmalıdır.
Dava Sürerken Sicilin Korunması
Dava devam ederken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimaline karşı, tapu kaydına şerh verilmesi talebi baştan ileri sürülmelidir. Bu talep sonradan hatırlandığında, aradaki devirler dosyayı çok daha karmaşık hâle getirir. TBK kapsamındaki sözleşmesel taleplerle ayni talebin birlikte yürütüldüğü dosyalarda bu koruma daha da önem kazanır.
Taşınmaz dosyalarında kayıt geçmişi ve devir zinciri belirleyici olduğundan, buradaki anlatım genel bir çerçevedir; dava yolunun seçimi için tapu kayıtları incelenerek hukuki değerlendirme yapılması önerilir.