Kiraya veren tarafın en sık yaptığı hata, birbirinden farklı iki hukuki sonuca yönelen davayı aynı amaç için kullanmaya çalışmaktır. Tahliye davası kira ilişkisini sona erdirmeye, kira tespit davası ise ilişkiyi sürdürerek bedeli güncellemeye yöneliktir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümleri her iki yol için ayrı sebepler ve ayrı süreler öngördüğünden, hangi sonucun istendiğine baştan karar verilmesi gerekir.
İki Davanın Amacı Aynı Değildir
Kira bedelinin güncellenmesini isteyen bir malikin tahliye ihtarı göndermesi, çoğu zaman kiracıyla pazarlık zemini yaratmak amacı taşır; ancak bu ihtar sonradan açılacak tespit davasında iyiniyet tartışması doğurabilir. Buna karşılık gerçekten tahliye isteyen malikin bedel artırım görüşmesi yürütmesi, sözleşmenin sürdürülmek istendiği yönünde değerlendirilebilir. Bu nedenle strateji, iki yolu aynı anda değil, sıralı biçimde kurmalıdır.
Tahliye Sebepleri ve Süreleri
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, kanunda öngörülen süreyi içeren yazılı ihtar gönderilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre otuz gündür
- Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak davayla tahliye sebebi oluşturur
- Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi
- Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı nedeniyle kullanımın imkânsız hâle gelmesi
- Yeni malikin gereksinimi; edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılması koşuluyla altı ay sonra dava açılabilir
- Kiracının kiralananın tesliminden sonra düzenlediği yazılı tahliye taahhüdüne uymaması
Kira Tespit Davasında Zamanlama
Kira bedelinin tespiti istenen dosyalarda belirleyici olan, davanın hangi tarihte açıldığıdır. Yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılmış ya da bu süre içinde dava açılmışsa, mahkemece belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu süre kaçırıldığında hüküm, bir sonraki kira yılı bakımından sonuç doğurur ve aradaki dönem için fark talep edilemez. Sözleşmede yenilenme hâlinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması, bu bildirim koşulunu tek başına ortadan kaldırmaz.
Emsal Araştırması ve Bilirkişi
Kira tespitinde mahkeme, taşınmazın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Bu nedenle dava dilekçesine yalnızca artış talebi değil, çevredeki benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin ilan çıktıları, emlak beyanları ve varsa yeni yapılan kira sözleşmeleri eklenmelidir. Keşif sırasında taşınmazın konumu, yaşı, kullanım amacı ve yapılan iyileştirmeler tutanağa geçirilir; kiracının kendi yaptığı esaslı iyileştirmeler bedelin belirlenmesinde ayrıca değerlendirilir.
Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin süreçler bu kapsam dışındadır. Kira ilişkisinden doğan davalarda görev sulh hukuk mahkemesine aittir. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava usulden reddedileceği için, ihtar ve dava takvimi kurulurken bu aşamaya ayrılacak süre de hesaba katılmalıdır.
Bu metin genel bir yol haritası sunar; her kira ilişkisinde sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi sonucu değiştirebilir. İhtarname gönderilmeden önce hangi davanın hedeflendiğine karar vermek, sonradan düzeltilemeyen zamanlama hatalarını önler.