Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı iddiası, TMK'nın mülkiyet ve tapu siciline ilişkin hükümleri ile TBK'nın sözleşme hükümlerinin birlikte işlediği teknik bir alandır. Uygulamada dosyaların kaybedilme sebebi çoğu kez esasa ilişkin zayıflık değil, davanın hangi hukuki sebebe dayandırıldığının baştan netleştirilmemesi ve buna bağlı süre hesabının hatalı kurulmasıdır.
Önce Hukuki Sebep, Sonra Takvim
Tapu iptali ve tescil talebi tek bir kalıp değildir. Muris muvazaası iddiası, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, önalım hakkı, inanç sözleşmesi ya da yolsuz tescil iddialarının her biri farklı ispat yüküne ve farklı süre rejimine tabidir. Mülkiyet hakkına dayalı taleplerdeki zamanaşımı tartışması ile hak düşürücü süreye bağlı taleplerdeki tartışma aynı değildir. Bu ayrım yapılmadan açılan dava, esası hiç incelenmeden usulden sonuçlanabilir.
Usule Aykırı İşlemin Dosyayı Zayıflattığı Noktalar
- Talep sonucunun terditli kurulmaması; iptal ve tescil mümkün olmazsa devreye girecek tazminat seçeneğinin baştan yazılmaması
- Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine ilişkin yetki kuralının gözden kaçırılması
- Üçüncü kişiye devir hâlinde iyi niyet tartışmasının husumet yönünden eksik kurgulanması
- Tedbir talebinin gecikmesi ve kayda şerh konulmadan devirlerin sürmesi
- Dava değeri ve harç bildiriminin taşınmazın güncel durumuyla uyumsuz kalması
Süre Hesabında Kontrol Noktaları
- Öğrenme anını belgeleyen ilk kayıt tespit edilir: tapu kaydı örneği, veraset ilamı, ihtarname ya da yazışma.
- Talebin dayandığı sebep bakımından sürenin niteliği, yani zamanaşımı mı hak düşürücü süre mi olduğu yazılı olarak not edilir.
- Ön inceleme aşamasına kadar delil bildirme ve iddia genişletme için ara kontrol tarihleri belirlenir.
- Tapu, nüfus ve banka kayıtları eşzamanlı olarak istenir; tek tek talep etmek takvimi uzatır.
- Keşif ve teknik inceleme talebi, delil listesiyle birlikte zamanında sunulur.
Kullanım İlişkileriyle Kesişen Alan
Taşınmaz üzerinde 634 sayılı Kanun kapsamında kat mülkiyeti kurulmuşsa veya taşınmaz kirada ise, iptal ve tescil sonucunun kullanım ilişkisine etkisi ayrıca planlanmalıdır. Kiracının konumu, ecrimisil talebi ve yönetim planından doğan yükümlülükler dava sonucundan bağımsız biçimde işlemeye devam eder. Bu nedenle mülkiyet davasının takvimiyle kullanım ilişkisine dair taleplerin takvimi ayrı ayrı tutulmalıdır.
Değerlendirme
Tapu uyuşmazlıklarında en pahalı hata, doğru iddianın yanlış zamanda ve yanlış usulle ileri sürülmesidir. Kayıt ve belge temini zaman aldığından hazırlık aşamasının kısa tutulmaması yerinde olur. Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; her taşınmazın kayıt geçmişi farklı sonuç doğurabileceğinden adım atmadan önce dosyanın bir hukukçu tarafından incelenmesinde yarar vardır.