Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce çekilen ihtar, çoğu zaman yalnızca bir uyarı değil, sonraki aşamanın hukuki temelidir. Usulüne uygun düzenlenmemiş bir ihtarname, ortak gider alacağında gecikme tazminatının başlangıcını tartışmalı hâle getirir; aykırı kullanım dosyasında ise davanın esasına girilmeden reddine yol açabilir. Bu rehber, ihtar aşamasını yönetim planı ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde ele alır.
İhtarı Kim Çeker
Ortak giderlerin tahsili için yönetici, kat malikleri kurulu kararına ve yönetim planına dayanarak hareket eder. Yönetici seçimi geçerli bir kurul kararına dayanmıyorsa, çekilen ihtar ve başlatılan takip karşı tarafça yetki yönünden tartışmaya açılır. Yöneticisi bulunmayan yapılarda her kat maliki kendi payı oranında talepte bulunabilir. İhtarnamede yöneticinin sıfatı, dayanak kurul kararının tarihi ve yönetim planının ilgili maddesi belirtilmelidir.
Ortak Gider Alacağında Zincir
- İşletme projesinin veya kurul kararının usulüne uygun tebliği.
- Ödenmeyen dönemlerin ay ay dökümü ve toplam borç tutarı.
- Noter aracılığıyla ihtar ve makul ödeme süresi tanınması.
- Ödenmemesi hâlinde icra takibi; itiraz gelirse itirazın iptali veya kaldırılması yoluna başvurulması.
Gecikme tazminatı, borcun muaccel olduğu tarihten itibaren kanunda öngörülen oran üzerinden hesaplanır. Dökümü olmayan toplu rakam üzerinden çekilen ihtar, borçlunun hangi kaleme itiraz ettiğini belirsizleştirdiği için alacaklının aleyhine sonuç doğurur.
Aykırı Kullanım ve Çekilmezlik
Bağımsız bölümün mesken olarak tahsis edildiği hâlde işyeri gibi kullanılması, ortak alanların işgali, gürültü ve tadilat kaynaklı zararlar farklı hukuki temellere dayanır. Kat mülkiyeti düzeni, önce durumun eski hâle getirilmesini talep etmeyi öngörür. Yönetim planında izin verilmeyen bir kullanım için kurul kararı aranan hâllerde, bu karar alınmadan doğrudan dava açılması usul yönünden sorun yaratır. Süreklilik gösteren rahatsızlıklarda tarih, saat ve tanık bilgisi içeren bir kayıt tutulması, sonraki aşamada tek başına ihtardan daha güçlü bir dayanaktır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Alacak takibinin icra dairesinde yürütülmesi bu görev kuralını değiştirmez. Görevsiz mahkemede geçirilen süre, hak düşürücü nitelik taşımayan alacaklarda dahi gereksiz maliyet ve gecikme doğurur.
Delil Olarak Saklanması Gerekenler
- Yönetim planı ve tapu kayıtları.
- Kat malikleri kurulu toplantı tutanakları ve hazirun listesi.
- İşletme projesi, gider makbuzları ve banka hesap dökümleri.
- Noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi.
- Ortak alan durumunu gösteren tarihli görüntü ve teknik rapor.
Buradaki değerlendirmeler geneldir; yönetim planı hükümleri her yapı için farklıdır. İhtar metnini göndermeden önce dosyanızı bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmeniz, sonraki aşamada zaman kaybını önler.