Tapu iptali ve tescil istemleri, taşınmazın mülkiyetini doğrudan etkilediği için usul kurallarına en duyarlı dava türlerinden biridir. Uygulamada süreç çoğu zaman bir ihtarname ile başlatılır; ancak ihtarın bu davada hangi işlevi gördüğü, hangi hâllerde zorunlu olduğu ve yanlış mercie yapılan başvurunun ne sonuç doğurduğu çoğu kez gözden kaçar. Aşağıda Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu ekseninde pratik bir çerçeve sunulmaktadır.
İhtar her dosyada aynı işi görmez
Yolsuz tescile ya da muvazaaya dayanan tapu iptali istemlerinde ihtar bir dava şartı değildir; buna karşılık satış vaadinden, ödemenin geciktirilmesinden veya sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan taleplerde ihtar, temerrüdün kurulması ve süre verilmesi bakımından belirleyicidir. İhtarın içeriği talebi sınırlayabileceğinden, metinde yalnızca tescil değil, koşulları varsa dönme, tazminat ve ecrimisil gibi alternatif sonuçlar da açıkça saklı tutulmalıdır.
Yetki ve görevde hata payı bırakmamak
- Taşınmazın aynına ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve bu yetki kesindir.
- Sözleşmeye eklenen yetki kaydı, ayna ilişkin talepler bakımından sonuç doğurmaz.
- Birden fazla taşınmaz farklı yerlerdeyse dava planı buna göre kurulur.
- Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar 634 sayılı Kanun çerçevesinde ayrı değerlendirilir.
- Miras kaynaklı istemlerde terekeye ilişkin özel kurallar gözetilir.
Kaydı korumadan dava açmanın riski
Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, iyiniyetli kazanım tartışmasını gündeme getirir ve sonucu tümüyle değiştirebilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına şerh verilmesi veya tedbir konulması talebi öncelikli olarak değerlendirilmelidir. Talep, taşınmazın devredilme ihtimalini gösteren somut olgularla desteklendiğinde kabul görme olasılığı artar.
Delil hattını kurmak
- Tapu müdürlüğünden akit tablosu ve kayıt geçmişinin tamamı istenir.
- Ödemelerin banka kayıtlarıyla izlenebilir hâle getirilmesi sağlanır.
- Taşınmazın fiilî kullanımına ilişkin tanık ve keşif delili hazırlanır.
- Değer tespiti için güncel emsal ve teknik rapor öngörülür.
- Hak düşürücü süre tartışması olan taleplerde tarih zinciri yazılı hâle getirilir.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında usulde yapılan bir tercih, esasa ilişkin haklı iddiayı geçersiz kılabilecek ağırlıktadır. Kayıt geçmişiniz ve sözleşme metniniz incelenmeden verilecek genel bir yön tavsiyesi eksik kalacağından, dava öncesinde dosyanın bütün olarak değerlendirilmesi önerilir.