Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda hem paydaşlar arasında hem de taşınmazı kullanan üçüncü kişilerle uyuşmazlık çıktığında iki ayrı hukuki yol iç içe girer: ortaklığın giderilmesi ve tahliye. Bu ikisi farklı mahkemeleri, farklı sonuçları ve farklı takvimleri işaret eder. Karıştırıldığında hem masraf hem zaman kaybı doğar.
Amaç Ne: Mülkiyeti Çözmek mi, Zilyetliği Almak mı?
Ortaklığın giderilmesi, taşınmaz üzerindeki ortaklığı sona erdirmeye yöneliktir ve sonucunda aynen taksim ya da satış yoluyla paylaşma gündeme gelir. Tahliye ise taşınmazı fiilen kullanan kişinin çıkarılmasını hedefler ve dayanağı çoğunlukla kira ilişkisidir. Bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanması hâlinde diğer paydaşların talebi ise ecrimisil ve el atmanın önlenmesi ekseninde şekillenir; bunu tahliye ile karıştırmak yaygın bir hatadır.
Hangi Merci Ne Yapar?
- Ortaklığın giderilmesi talepleri sulh hukuk mahkemesinde görülür ve bütün paydaşların davada yer alması zorunludur.
- Kira ilişkisine dayanan tahliye talepleri, dayanağına göre sulh hukuk mahkemesinde ya da icra dairesi eliyle yürütülür.
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki uyuşmazlıklar ayrı bir çerçeveye tabidir.
- Satış aşamasının yürütülmesi, güncel düzenlemede icra dairesi eliyle gerçekleştirilir.
Dosya Hazırlığında Kontrol Listesi
- Güncel tapu kaydı ve pay durumu çıkarıldı mı, vefat eden paydaş varsa mirasçılar tespit edildi mi?
- Taşınmaz üzerinde şerh, ipotek, haciz ya da irtifak var mı?
- Aynen taksim mümkün mü, imar durumu ve yapı özellikleri buna elverişli mi?
- Kullanan kişi paydaş mı, kiracı mı, yoksa hiçbir hukuki dayanağı olmayan zilyet mi?
- Kira ilişkisi varsa sözleşme, ödeme kayıtları ve ihtar tarihleri dosyada mı?
Süreci Yavaşlatan Tipik Hatalar
Bu dosyalarda gecikmenin başlıca sebebi, taraf teşkilinin tamamlanamamasıdır. Mirasçısı belirlenmemiş paydaşlar, adresi bulunamayan kişiler ve eksik tapu kayıtları yargılamayı aylarca uzatabilir. İkinci sık hata, satış aşamasına gelinmeden değerleme ve muhammen bedel itirazlarının hazırlanmamasıdır; bu itirazlar sonradan ileri sürüldüğünde çoğu kez dinlenmez.
Satış Öncesi Alternatifleri Değerlendirin
Paydaşlar arasında yapılacak bir anlaşma, satış sürecinden çoğu zaman daha yüksek getiri sağlar. TMK ve TBK çerçevesinde paydaşlar arası devir, pay satın alma ve kullanım anlaşmaları yazılı hâle getirildiğinde dava yükünden kurtulmak mümkün olabilir. Anlaşma sağlanamıyorsa dahi bu görüşmelerin kaydı, sonraki aşamada iyi niyetin ispatına hizmet eder.
Bu içerik yol göstermek amacı taşır. Taşınmazın niteliği, pay dağılımı ve kullanım durumu sonucu değiştirebileceğinden, dava açmadan önce tapu kaydınızla birlikte hukuki değerlendirme almanız yerinde olacaktır.